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Wohnungseigentumsrecht


Information Rechtsanwalt Friedrich Ramm      
Die Eigentümerversammlung

1. Die Einladung zur Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist das "Parlament" der Woh-
nungseigentümer. Hier können Fragen, die die Wohnungsei-
gentumsanlage im Einzelnen oder im Ganzen betreffen, diskutiert und Beschlüsse gefaßt werden. Sie muss einmal im Jahr vom Verwalter einberufen werden.

Der Verwalter hat mindestens drei Wochen vor dem Termin zu der Versammlung die Wohnungseigentümer einzuladen [§ 24 Abs. 4 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)]. In der Einladung sind die einzelnen Tagesordnungspunkte, über die abgestimmt werden soll, aufzuführen.

Die Versammlung darf auch per E-Mail einberufen werden (§ 24 Abs. 2 WEG). Es reicht also hierfür die Textform aus. Die Schriftform ist für eine ordnungsgemäße Einladung somit nicht verpflichtend.

Es gibt die Möglichkeit, über einen Beschluss der Eigentümer die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung zu ermöglichen (§ 23 Abs. 1 WEG). Durch diese Vorgehensweise dürfen Präsenzversammlungen aber nicht abgeschafft werden.

2. Die Prüfung der Tätigkeit des Verwalters durch
    die Beiräte


Anläßlich der Eigentümerversammlung prüfen vorher die von den Eigentümern gewählten Verwaltungsbeiräte, ob der Verwalter ordnungsgemäß gearbeitet hat. Bezüglich der Zahl der Beiräte können die Eigentümer per Beschluss festlegen, wieviele es geben soll. Sie prüfen den Wirtschaftsplan und ob Abrechnungen sachlich und rechnerisch richtig erfolgt sind.

Zu beachten ist, dass die ehrenamtliche Aufgabe eines Beirats verantwortungsvoll auszuüben ist. Die Haftung eines Beirates ist bei Vorsatz oder dem Vorliegen von grober Fahrlässigkeit gegeben (§ 29 Abs. 3 WEG).

Zur Überwachung des Verwalters siehe § 29 Abs. 2 WEG.

3. Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

Die Beschlussfähigkeit der Versammlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteilen gegeben (§ 25 WEG). Hierdurch sollen Kosten gespart werden, weil damit Wiederholungsversammlungen vermieden werden können.

Im Anschluss an die Wohnungseigentümerversammlung muss der Verwalter die gefassten Beschlüsse allen Eigentümern und damit auch allen denjenigen, die nicht persönlich anwesend waren, zustellen. Dafür reicht die Textform aus (§ 23 Abs. 3 WEG). Es können die Beschlüsse also auch per E-Mail übermittelt werden.

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4. Erfordernisse bezüglich der Entscheidungsbildung
    in der Wohnungseigentümergemeinschaft


Soll eine Maßnahme durchgeführt werden, ist hierfür eine gewisse Anzahl an Stimmen in der Wohnungseigentümergemein-
schaft erforderlich, damit diese durchgeführt werden kann. Zu beachten ist, dass es unterschiedliche Arten von Stimmen und unterschiedliche Mehrheiten, die für bestimmte Maßnahmen notwendig sind, gibt. Es sind dies drei Stimmprinzipien, und zwar das Kopfprinzip, das Wertprinzip sowie das Objektprinzip und bezüglich der jeweils erforderlichen Mehrheit, die einfache Mehrheit, die qualifizierte Mehrheit, die doppelt qualifizierte Mehrheit und die Allstimmigkeit. Zu den Voraussetzungen im Einzelnen:

(1) Kopfprinzip

Es handelt sich hier um das gesetzliche Stimmprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG). Dies bedeutet, wenn in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung der Miteigentümer keine Regelungen zum Stimmprinzip enthalten sind, das Kopfprinzip gilt. Danach hat jede Stimme das gleiche Gewicht.

Beim Kopfprinzip hat beispielsweise ein Wohnungseigentümer, dem drei Einheiten in der Wohnungseigentumsgemeinschaft gehören, nur eine Stimme. Bei einem Ehepaar, dass jeweils zur Hälfte Miteigentümer einer Wohnung ist, hat dieses nur eine gemeinsame Stimme, und kann sein Stimmrecht somit nur zusammen ausüben.

(2) Wertprinzip

Bei diesem Stimmprinziprichtet sich die Stimmkraft in der Regel nach der Größe der Miteigentumsanteile (MEA). Diese sind als Bruchteil sämtlicher Miteigentumsanteile in der Teilungserklärung festgelegt und im Grundbuch eingetragen.

Sind für einen Wohnungseigentümer für dessen zwei Eigentumswohnungen jeweils 200 MEA pro Wohnnung im Grundbuch verzeichnet, hat er somit 400 Stimmanteile an den Gesamtstimmen. Sind für einen anderen Wohnungseigentümer, der ebenfalls zwei Wohnungen hat, für jede der beiden Wohnungen zum Beispiel 350 MEA eingetragen, kann er somit 700 Stimmanteile in die Waagschale legen.

(3) Objektprinzip

Um die Mehrheitsverhältnisse zu bestimmen, ist hier die Gewichtung der Stimmkraft nach Objekten entscheidend. Hierbei steht jeder Wohnungseinheit eine Stimme zu. Somit stehen einem Eigentümer mit mehreren Einheiten in diesem Fall mehrere Stimmen zu.

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Zu den unterschiedlichen Mehrheiten:

(1) Einfache Mehrheit

Diese Mehrheitsart gilt für Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen sowie für die Bestellung des Verwalters und die laufende Verwaltung, außerdem auch für den Wirschaftsplan. Ferner gilt sie für den Abschluss eines Versicherungsvertrages sowie die Bildung und Höhe der Instandhaltungsrücklage. Auch bauliche Veränderungen erfordern lediglich die einfache Mehrheit, und zwar insbesondere dann, wenn es sich um Maßnahmen handelt, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen (§ 20 Abs. 1 WEG).

Bezüglich der einfachen Mehrheit reicht es in der Regel für Entscheidungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft aus, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen abgegeben werden. Diese Abstimmung erfolgt durch die Abgabe von Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen. Dabei kommt es in der Regel nur auf die abgegebenen Stimmen an, Stimmenthaltungen werden nicht mitgezählt. Die Eigentümer können aber in der Gemeinschaftsordnung aber auch eine abweichende Regelung hierzu treffen.

(2) Qualifizierte Mehrheit

Es können Regelungen in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein, dass für bestimmte Beschlüsse eine qualifizierte Mehrheit erforderlich ist.

Die Gestaltung der qualifizierten Mehrheit hängt von der getroffenen Vereinbarung ab. So kann zum Beispiel bestimmt sein, dass mindestens die Hälfte aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen muss, oder es wird verlangt, dass mindestens eine Mehrheit von drei Vierteln der Eigentümer für die Gültigkeit des avisierten Beschlusses notwendig ist.

(3) Doppelt qualifizierte Mehrheit

Sie gilt bei Maßnahmen zur Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, so zum Beispiel bei einer Wärmedämmung des Daches, um Energie zu sparen. Außerdem ist die qualifizierte Mehrheit erforderlich, wenn eine Sonderumlage beschlossen werden soll.

Beim Erfordrnis einer doppelt qualifizierten Mehrheit müssen mindestens drei Viertel aller im Grundbuch eingetragenen stimmberechtigten Eigentümer dem Beschlussantrag zustimmen. Außerdem müssen diese Eigentümer mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Die Abstimmung selber muss dann nach dem Kopfprinzip erfolgen.

(4) Allstimmigkeit

Das Wohnungseigentumsgesetz fordert für bestimmte Fälle die Allstimmigkeit. Diese liegt dann vor, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer dem avisierten Beschluss zustimmen.

Die Allstimmigkeit ist erforderlich bei baulichen Veränderungen, die weder Modernisierung noch Reparatur sind und das Gesamterscheinungsbild der Immobilie betreffen. Dies liegt zum Beispiel vor, bei dem Anbau von Balkonen oder dem Einbau eines Aufzuges. Außerdem ist Allstimmigkeit notwendig für die Änderung der Teilungserklärung, zum Beispiel dann, wenn eine neue Regel in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden soll, die wiederum Bestandteil der Teilungserklärung ist.


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5. Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerver-
    sammlung


Die Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit, innerhalb einer Frist von einem Monat nach der Beschlussfassung
die Beschlüsse der Eigentümerversammlung anzufechten (§ 45 WEG). Und zwar muss die Anfechtungsklage innerhalb dieser Frist erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

Die Frist für die Einreichung der Klage beginnt mit dem Tag der Eigentümerversammlung, an welchem der Beschluss dort gefasst worden ist. Sie beginnt also nicht erst mit der Zusendung des Protokolls der Versammlung.

Die Klage muss bei dem zuständigen Amtsgericht erhoben werden. Zuständig ist gemäß § 43 WEG das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das Grundstück der Wohnungseigen-
tümergemeinschaft befindet.


6. Instandhaltungsrücklagen und Sonderumlage

6.1. Instandhaltungsrücklagen

Über die Durchführung von Sanierungen hat die Eigentümerversammlung im Beschlusswege zu befinden. Für solche Fälle bilden Eigentümergemeinschaften Rücklagen. In der Regel zahlt jeder Eigentümer dafür monatlich zusammen mit dem Hausgeld einen festen Geldbetrag, der auf einem Konto der WEG angesammelt wird.

Wie hoch die Rücklagen sein sollten, ist nicht allgemeingültig bestimmt, sondern muss von der Eigentümerversammlung besonders festgelegt werden.

Für die Berechnung der Instandhaltungsrücklage gibt es zwei Berechnungsmethoden:

(1) Instandhaltungsrücklage gemäß der Berechnungs-
      verordnung


Laut Berechnungsverordnung sind bei neueren Gebäuden pro Quadratmeter Wohnfläche jährlich bis zu 7,10 EUR angemessen. Bei Häusern, die älter als 22 Jahre sind, sind 9,- EUR und bei Gebäuden, die mehr als 32 Jahre alt sind, sind bis zu 11,50 EUR angemessen. Festgelegt sind diese Werte in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Rechtlich bindend ist diese Verordnung aber nur für Sozialwohnungen.

(2) Peterssche Formel als Berechnungsgrundlage
      für die Bemessung der Instandhaltungsrücklage


Um eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu ermitteln, kann die sogenannte Peterssche Formel herangezogen werden. Sie besagt, dass innerhalb einer angenommenen 80-jährigen Nutzungsdauer des Gebäudes das 1,5-fache der Herstellungskosten angespart werden muss. Dabei wird angenommen, dass 65 Prozent der Kosten das Gemeinschaftseigentum und 35 Prozent das Sondereigentum betreffen.

Zu den Herstellungskosten zählen nur diejenigen Kosten, die für die Handwerker bezüglich der Errichtung und Ausgestaltung des Gebäudes anfallen, nicht aber die Kosten für das Grundstück, Kaufnebenkosten oder die Gewinnspanne eines Bauträgers.

Bei geschätzten Herstellungskosten von beispielsweise 2.000 EUR pro Quadratmeter sollte die Eigentümergemeinschaft nach der Petersschen Formel also jährlich rund 24,50 EUR pro Quadratmeter Gemeinschaftsfläche zurücklegen.

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6.2. Sonderumlage

Wenn die Rücklage nicht reicht, gibt es die Möglichkeit, eine Sonderumlage zu erheben.

Es können mehrere Gründe dazu führen, dass die Bildung eines Sonderumlagepostens erforderlich ist. Typische Gründe sind zum Beispiel:

(1) Die Finanzierung größerer Sanierungen. So zum Beispiel bei der Umstellung der Heizungsanlage auf neue Vorschriften.

(2) Engpässe bezüglich der Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft. So kann ein Engpass dadurch entstehen, dass ein Eigentümer nicht sein Hausgeld zahlt, oder wenn der Wirtschaftsplan zu eng kalkuliert worden ist.

(3) Alte Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, deren baldige Begleichung erforderlich ist.

Der Beschluss über eine Sonderzulage muss Zweck, Höhe und Kostenverteilung enthalten. In den meisten Fällen wird für den einzelnen Eigentümer die zu zahlende Sonderumlage nach der Höhe seiner Miteigentumanteile berechnet. Davon abweichend kann von der Eigentümergemeinschaft für die Sonderzulage ein anderer Schlüssel vereinbart werden.

Wenn eine Sonderumlage so hoch sein sollte, dass sie den einen oder anderen Eigentümer finanziell überfordern könnte, so kann durch Beschluss auch festgelegt werden, dass sie in Raten zu zahlen ist.
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