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Rechtsanwalt Friedrich Ramm
Mietrecht: Unzumutbares Mietverhältnis


I. Allgemeines

Im Falle eines unzumutbaren Mietverhältnisses kann grundsätzlich ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden.

Ein unzumutbares Mietverhältnis liegt vor, wenn ein Vertragsteil schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, insbesondere den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 569 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB -).



II. Tatbestände des unzumutbaren Mietverhältnisses

Hauptfall des unzumutbaren Mietverhältnisses sind Belästigungen des anderen Vertragsteiles bzw. der Mitbewohner des Hauses in ihren persönlichen Rechten und Vermögensinteressen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis. Derartige Belästigungen sind z.B.
* schwere Beleidigungen,
* Tätlichkeiten gegen den anderen Vertragsteil oder dessen Angehörige,
* übermäßiger Lärm (zum Thema "Lärm aus mietrechtlicher Sicht" siehe den Beitrag 11),
* Streitereien und Zänkereien,
* die Ausübung
   - der Hehlerei,
   - des Drogenhandels,
   - der Prostitution (siehe hierzu den unten aufgeführten Einzelfall).

Es gibt also eine Reihe von Tatbeständen, die zur Unzumutbarkeit eines Mietverhältnisses führen.


III. Kündigung wegen Unzumutbarkeit


1. Einzelheiten

Der von der Unzumutbarkeit betroffene Vertragsteil kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist kündigen (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB).

Bei der Wohnraummiete muss es sich aber um ganz besonders schwerwiegende Verstöße handeln, die eine sofortige Trennung der Vertragsparteien unausweichlich machen. Einmalige Verstöße genügen aber in der Regel ebensowenig wie eine scharfe Bemerkung in einer erregten Auseinandersetzung (Mitverschulden des anderen Vertragsteils oder anderer Mieter).

Bei nicht ganz besonders schwerwiegenden Verstößen ist der Vermieter von Wohnraum gehalten, den Mieter zunächst abzumahnen. Aus Beweisgründen sollte die Abmahnung schriftlich erfolgen. Die Abmahnung muss den beanstandeten Verstoß so genau wie möglich bezeichnen, damit der Mieter sie befolgen kann. Außerdem muss sie eine Aufforderung enthalten, die darauf abzielt, dass der Verstoß ein unzumutbares Verhalten darstellt, und daher zu unterlassen ist. Des weiteren ist für den Fall eines erneuten Verstoßes bzw. dem weiteren Andauern des beanstandeten Verstoßes die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses anzudrohen.

Gehen die Störungen von mehreren Mietern aus, so muss sich der Vermieter grundsätzlich an denjenigen Mieter halten, der die Hauptverantwortung für die Störung trägt (Verursacherprinzip).

Das auf der Unzumutbarkeit beruhende Kündigungsrecht kann weder vertraglich beschränkt noch ausgeschlossen werden (§ 569 Abs. 5 BGB).

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2. Besonderheiten bei der Kündigung im Falle der Wohnraummiete


2.1. Schriftform der Kündigung


2.1.1. Allgemeines

Handelt es sich um Wohnraum, so bedarf die Kündigung zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB). Für die Einhaltung der Schriftform ist gemäß § 126 Abs. 1 BGB die Namensunterschrift des Vermieters oder seines Bevollmächtigten unter der Kündigung erforderlich. Daher wahrt weder ein Telefax noch eine E-Mail die Schriftform.

Dasselbe gilt bezüglich der Einhaltung der Schriftform entsprechend für den Mieter, wenn er derjenige ist, welcher kündigt.


2.1.2. Kündigung durch einen Bevollmächtigten

2.1.2.1. Kündigung von Seiten des Vermieters

Läßt der Vermieter durch einen Bevollmächtigten die Kündigung erklären, so ist dieser eine entsprechende Vollmacht im Original beizufügen. Geschieht dies nicht, so kann durch den Mieter die Kündigung wegen fehlender Vollmacht zurückgewiesen werden, wobei die Zurückweisung unverzüglich erfolgen muß (§ 174 Satz 1 BGB). Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zeitliche Obergrenze für die Zurückweisung dürfte bei maximal zwei Wochen liegen.

Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mieter von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte (§ 174 Satz 2 BGB), was allerdings im Falle eines Falles vom Vollmachtgeber zu beweisen wäre. Die sichere Vorgehensweise ist es also, der Kündigung eine Vollmacht beizulegen, die den Bevollmächtigten zur Kündigung ermächtigt.

Erfolgt die Zurückweisung durch einen Vertreter des Mieters, so muß auch der Zurückweisung eine Originalvollmacht beigefügt werden, andernfalls kann der Vertreter des Vermieters die Zurückweisung seinerseits gemäß § 174 Satz 1 BGB zurückweisen. Es wird sich dann regelmäßig ergeben, daß eine wiederholte Zurückweisung von Seiten des Mieters unter Beifügung der Vollmachtsurkunde nicht mehr unverzüglich ist, so daß in diesem Falle die Kündigung ohne Beifügung der Vollmacht wirksam wäre.

Der Vermieter tut aber gut daran, sich diesen ganzen Zirkus zu ersparen, indem er seinen Vertreter mit einer ihn zur Kündigung ermächtigenden schriftlichen Vollmacht ausstattet, die von vornherein der Kündigung beigefügt wird.

2.1.2.2. Kündigung von Seiten des Mieters

Das für die Kündigung durch einen Bevollmächtigten des Vermieters Gesagte gilt entsprechend für den Mieter, wenn er derjenige ist, welcher durch einen Bevollmächtigten die Kündigung erklären läßt.


2.2. Begründung der Kündigung

Gemäß § 569 Abs. 4 BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Ohne Angabe eines Kündigungsgrundes ist die Kündigung unwirksam (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.12.2003 - VIII ZB 94/03 -).

Die Begründung ist so abzufassen, daß sie es dem Kündigungsempfänger ermöglicht, zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stützt, und ob, gegebenenfalls wie, wie er - der Mieter - sich hiergegen verteidigen kann; an den Inhalt der Begründung dürfen keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04 -).

Das zur Abfassung des Kündigungsgrundes Gesagte, gilt entsprechend für den Mieter, wenn er derjenige ist, welcher kündigt.


3. Einzelfälle

3.1. Kündigung wegen Wohnungsbordell im Mietshaus

Prostitution in einem Mietshaus kann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Es kommt allerdings auf die einzelnen Umstände an. So stellte eine Mieterin unmittelbar nach ihrem Einzug in das zweite Obergeschoss eines Hauses fest, dass in den beiden Wohnungen im Erdgeschoss ein "Wohnungsbordell" betrieben wurde. Sie nahm dies zum Anlass, ihr Mietverhältnis fristlos zu kündigen und zahlte demzufolge auch keine Miete mehr. Der Vermieter erhob dagegen Klage vor dem Amtsgericht Osnabrück.

In seinem Urteil vom 12.12.2007 - 83 C 186/07 - führte das Amtsgericht Osnabrück zu Gunsten der Mieterin aus, dass sie gemäß § 543 BGB wirksam aus wichtigem Grund gekündigt hätte, weil ihr ein Bewohnen der Wohnung, wenn auch nur bis zum Ablauf des Mietverhältnisses nach ordentlicher Kündigung, nicht zumutbar gewesen wäre. Die Ausübung der Prostitution in einer im gleichen Hause wie der Mietwohnung gelegenen Wohnung begründe nämlich "wegen der immanent drohenden Gefahr einer Belästigung durch Freier bzw. der für weibliche Mieter drohenden Gefahr einer Einschätzung als Prostituierte" einen Grund für die außerordentliche Kündigung. Das Amtsgericht Osnabrück wies bezüglich dessen auf ein Urteil des Amtsgerichts Köln vom 25.03.2002 mit dem Aktenzeichen 22 C 324/01 hin. Es führte sodann weiter aus, dass es hier "dem Mieter auch nicht zuzumuten" sei, "zuvor ein fristgebundenes Abhilfeverlangen zu stellen".

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