Rechtsanwalt Friedrich Ramm
Mietrecht: Mietkaution
I. Allgemeines
Eine Sicherheitsleistung (Kaution) kann der Vermieter von Räumen nur dann verlangen, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Die Kaution dient dem Vermieter zur Sicherung für den Fall, dass der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt.
Wenn bei einem
Mietverhältnis über Wohnraum der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen Sicherheit zu leisten hat, so darf diese das Dreifache des auf einen Monat entfallenden Mietzinses nicht übersteigen, wobei Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist (Betriebskosten) sowie Kautionszinsen unberücksichtigt bleiben (
§ 551 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB -).
Die Mietsicherheit kann in Form einer
Mietbürgschaft gegeben werden. Ist die Kaution jedoch in Geld zu leisten, so ist diese bei einem Kreditinstitut verzinslich anzulegen oder auf Grund einer Vereinbarung eine andere Anlageart zu wählen (
§ 551 Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB, näheres siehe unten unter II.1.).
II. Leistung der Sicherheit in Geld
1. Allgemeines
Ist die Sicherheit dem Vermieter in Geld zu leisten, so hat er die betreffende Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen (
§ 551 Abs. 3 Satz 1 BGB). Es besteht aber für die Vertragsparteien die Möglichkeit, eine andere Anlageform zu vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu (
§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB). Sie erhöhen die Sicherheit.
Will der Mieter später die Kaution ordnungsgemäß zurückerhalten, sollte
er darauf achten, dass der Vermieter tatsächlich das Geld getrennt von seinem Vermögen anlegt. Ist dies nämlich nicht geschehen, können Mieter
ihre Kaution bei einer Insolvenz des Vermieters unter Umständen ganz verlieren. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nämlich in einem
Urteil vom 20.12.2007 (BGH
IX ZR 132/06) entschieden, dass der Mieter von Wohnraum die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern kann, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung. Der Mieter sollte sich also durch den Vermieter nachweisen lassen, dass er die Kaution von seinem Vermögen getrennt korrekt angelegt hat. Solange der Vermieter diesen Nachweis nicht erbracht hat, hat der Mieter das Recht, die Mietzahlung zurückzuhalten. Mieter haben übrigens nicht nur zu Beginn des Mietverhältnisses, sondern auch während der gesamten Mietzeit das Recht, von dem Vermieter einen Nachweis zu verlangen, dass die Kaution vermögensgetrennt korrekt angelegt ist.
Bei Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist, besteht für den Vermieter keine Verpflichtung, die Sicherheitsleistung zu verzinsen (
§ 551 Abs. 3 Satz 5 BGB). Es kann aber eine Verzinsung zu Gunsten des Mieters vereinbart werden.
Im Falle der Leistung der Kaution durch Geld, ist der Mieter zu Teilleistungen (Raten) in Form von drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt (
§ 551 Abs. 2 Satz 1 BGB). Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung von den Vorschriften des
§ 551 Abs. 1 bis 3 BGB ist unwirksam (
§ 551 Abs. 4 BGB).
2. Zahlungsverzug des Mieters
Befindet sich der Mieter in Zahlungsverzug, so ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Kaution zum Ausgleich der rückständigen Miete zu verwenden. Bei Fortbestehen des Mietverhältnisses kann er die Zahlung der fälligen Miete verlangen. Bedient sich der Vermieter jedoch aus der Kaution, hat der Mieter diese wieder aufzufüllen.
3. Rückerstattung der Kaution
Erst nach Rückgabe der Wohnung kann vom Vermieter die Rückzahlung der Sicherheit verlangt werden. Er hat die Kaution in voller Höhe zuzüglich des Anlageertrages zurückzuzahlen, wenn er keine Ansprüche aus dem Mietvertrag mehr gegen den Mieter hat. Ansonsten darf der Vermieter die zur Deckung seiner Ansprüche erforderlichen Kosten der Kaution und dem Anlageertrag entnehmen und muß dann mit dem Mieter abrechnen.
Der Mieter muß dem Vermieter eine angemessene Zeit zur Prüfung lassen, ob und inwieweit ein Gegenanspruch auf dessen Seite besteht. Eine Zeit von zwei Monaten dürfte im Regelfall für die Anspruchsprüfung genügen. Unter besonderen Umständen kann die Prüffrist länger sein und zum Beispiel bis zu sechs Monaten betragen.
III. Leistung der Sicherheit durch Bürgschaft (Mietbürgschaft)
Durch Bürgschaft (
§ 765 BGB) kann dem Vermieter Sicherheit geleistet werden. Bürge können zum Beispiel sein
* eine Bank oder Sparkasse (Bankbürgschaft),
* die Eltern des Mieters (Elternbürgschaft),
* der Arbeitgeber des Mieters (Arbeitgeberbürgschaft).
Das Bürgschaftsversprechen, sein Inhalt und Umfang richten sich - sofern und soweit nichts anderes vereinbart ist - nach §
§ 765 ff. BGB. Der Umfang des Haftungsrisikos des Bürgen muß klar bestimmt werden. Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters. Klarzustellen ist insbesondere, ob sich die Bürgschaft nur auf die Mietzahlung oder/und auf alle weiteren Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag (zum Beispiel auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen)
bezieht.
Im Zweifel gilt die Bürgschaft nur für die Dauer der vereinbarten Mietzeit (befristete Bürgschaft).
Der Vermieter ist (auch bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft) nicht verpflichtet, im Falle eines Falles den Bürgen vor dem Mieter zu beanspruchen. Beabsichtigt er jedoch, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges nach
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kündigen, so ist er dem Mieter nach Treu und Glauben (
§ 242 BGB) verpflichtet, dem Bürgen den Rückstand anzuzeigen und ihm Gelegenheit zum Zahlungsausgleich zu geben. Unterläßt der Vermieter dies, so kann seine Kündigung rechtsmißbräuchlich und damit unwirksam sein.
Bei der
Wohnraummiete hat der Vermieter darauf zu achten, daß im Hinblick auf
§ 551 Abs. 1 BGB das Bürgschaftsversprechen auf die dreifache Monatsmiete beschränkt bleibt. Im Falle der Überschreitung kann sich der Mieter gegenüber dem Vermieter darauf berufen, dass der Mietvertrag als Verpflichtungsgeschäft insoweit unwirksam ist. Dem Bürgen steht dieses Recht über
§ 768 BGB zu.
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