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RECHTSANWALTSBÜRO FRIEDRICH RAMM
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Lärm in der Wohnumgebung
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Rechtsanwalt Friedrich Ramm
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in der Wohnumgebung
I. Allgemeines
Eine der Geißeln der Menscheit ist der Lärm. Als Lärm werden alle Geräusche bezeichnet, die stören oder zu Gesundheitsbeeinträchtigungen führen. Die Auswirkungen von Lärm sind insbesondere Schlafstörungen, Kopfschmerzen, Aggressionen sowie die Abnahme der körperlichen und geistigen Leistungsfähigkeit.
Die menschliche städtische Zivilisation mit den dazugehörenden Geräuschen einschließlich des Lärms gibt es seit über 10.000 Jahren (Jericho). Der Jetztmensch (Homo sapiens) existiert seit über 160.000 Jahren. Die menschliche Entwicklung bis zum Jetztmenschen zog sich über
Millionen von Jahren hin. In diesen Zeiträumen waren Geräusche der verschiedensten Art unvermeidliche Begleiter. Knisternde und knackende Geräusche signalisierten erhebliche Gefahr (Feuer, Raubtiere, feindliche Artgenossen), ebenso raschelnde Geräusche (Schlangen, Raubtiere, feindliche Artgenossen). Durch die Signalwirkung der betreffenden Geräusche wurde bei den Menschen (oft lebensrettender) Stress (der Rettung durch Flucht oder Gegenwehr auslöste) erzeugt.
In der modernen Zivilisation sind Geräusche oft selbst die Gefahr, weil sie Gefahr signalisieren, wo denn doch keine ist. Durch diese Signalisierung wird nicht nötiger Stress ausgelöst und hierdurch eine erhebliche Belästigung verursacht.
Beispiel: Man sitzt im Kino. Hinter einem wird mit Bonbon- bzw. Schokoladenpapier oder mit Konfekt- bzw. Popcorntüten geknistert und geraschelt. Auch wenn tatsächlich keine Gefahr besteht, wird durch die bloßen Geräusche Stress vermittelt, weil das Unterbewußtsein und der Körper durch Adrenalinausschüttung auf die Signale reagiert.
Lärmbelästigung muß nicht immer mit einer großen Lautstärke verbunden sein, denn spezieller Lärm kann auch bei relativ geringer Lautstärke unter bestimmten Umständen zu Stress führen. So kann ein permanent tropfender Wasserhahn auf die Nerven gehen, ja sogar als Foltermethode (siehe den Film "Die Schachnovelle" von 1960 mit den Hauptdarstellern Curd Jürgens, Hansjörg Felmy und Mario Adorf) dienen.
II. Lärm mietrechtlich und ordnungsrechtlich
1. Allgemeines
Lärm kann unter bestimmten Umständen ein Mangel der Mietwohnung sein, der zur Minderung der Miete, also der Durchführung einer Mietkürzung berechtigt (§ 536 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB -). Zum vertragsmäßigen Gebrauch der Mietwohnung gehört es nämlich, in ihr ohne Beeinträchtigung durch störende Geräusche leben zu können.
Zu berücksichtigen ist jedoch, daß man Wohnung, Balkon, Terrasse und Garten nicht völlig geräuschlos nutzen kann. Daraus folgt, daß man eine gewisse Beeinträchtigung der Wohnqualität durch Geräusche hinnehmen muß.
In einem solchen Falle ist kein Recht zur Minderung der Miete gegeben (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Die Grenze zu finden, zwischen Geräuschen, die erlaubt und noch zumutbar sind und solchen, die unzumutbar sind, und die zu einer Mietminderung berechtigen können, ist oftmals schwierig, denn bei der Frage, ob eine Mietminderung berechtigt ist oder nicht, müssen zusätzlich zur Lautstärke eine Reihe von Umständen berücksichtigt werden, wie z.B. Zeit, Ort und Art der Lärmquelle.
Der Mieter muß sich nicht selbst um die Lärmbeseitigung kümmern. Er kann von seinem Vermieter verlangen, daß er für die Beseitigung der Lärmstörung sorgt. Dies folgt aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, welcher den Vermieter verpflichtet, die vermietete Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
Hat der Mieter einen Anspruch auf Mängelbeseitigung, so verjährt dieser grundsätzlich nicht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter Mängel zu beheben haben - egal, wie lange sie schon bestehen. Der Vermieter sei während des Mietverhältnisses verpflichtet, den Wohnraum in einem anstandslosen Zustand zu vermieten. Wohnung oder Haus müssten während der gesamten Mietzeit in Ordnung sein. Eine derartige Dauerverpflichtung könne nicht verjähren, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil (BGH - Aktenzeichen: VIII ZR 104/09).
2. Achtung auf mögliche Lärmquellen vor Anmietung einer Wohnung
2.1. Vereinbarung einer bestimmten Schallschutzstufe (SSt) - Schallschutzgarantie -
Legt man als Mieter auf hohen Schallschutz Wert, so sollte vor Anmietung der Wohnung nach dem konkreten Schallschutz gefragt und eine bestimmte Schallschutzstufe (SSt) als vertraglich geschuldet vereinbart werden (Schallschutzgarantie). Zu den Schallschutzstufen siehe den Aufsatz "Vorbeugender Schallschutz im Wohungsbau" von Dipl.-Ing. Wolf-Dietrich Kötz, veröffentlicht in BBauBl, Heft 12/2000.
2.2. Untersuchung des Hauses und seiner Umgebung auf das Vorhandensein potentieller Lärmquellen
Bevor man eine Wohnung mietet, sollte man auch in Bezug auf potentielle Lärmquellen das Haus und seine Umgebung genauer in Augenschein nehmen,
um sich einer Belästigung durch Lärm nicht später aussetzen zu müssen. Folgende Punkte sollten hierbei mindestens abgearbeitet werden:
(1) Lärmquellen außerhalb des Mietshauses
Gibt es Lärmquellen außerhalb des Mietshauses? In welcher Entfernung? Welche Nervungskraft haben diese? Handelt es sich um ständige Lärmquellen? Geht der Krach den ganzen Tag über? Nachts? Am Wochenende?
Werden in der näheren Umgebung Häuser gebaut oder saniert (Baulärm)? Wird eine Straße gebaut oder saniert oder werden dort Versorgungsleitungen (Wasser, Gas, Strom) gelegt (ebenfalls Baulärm)?
Gibt es in der Nähe Betriebe oder sonstige Einrichtungen, die als nervende Lärmquelle einzustufen sind (Betriebslärm)? Ist die nähere Umgebung des Hauses von erheblichem Verkehrslärm betroffen (stark befahrene Straße/n, Straßenbahn, Eisenbahn)? Befindet sich ein Flughafen in der Nähe (Fluglärm und sonstiger Betriebslärm) oder liegt das Haus in einer Einflugschneise (ebenfalls Fluglärm)? Ist die Umgebung des Hauses von starkem Glockenlärm betroffen (Kirchenglocken)? Liegen ein Festplatz (Volksfest), ein Sportplatz, eine Sporthalle oder ein Fußballstadion (Sportlärm einschließlich des durch die Zuschauer bei der An- und Abfahrt verursachten Lärms) in der Nähe?
(2) Lärmquellen innerhalb des Mietshauses
Gibt es Lärmquellen innerhalb des Mietshauses? Handelt es sich um ein hellhöriges Haus? Ist aus einer der Wohnungen ein Stundenschlag (Pendeluhr) zu hören? Macht einer von den zukünftigen Nachbarn Musik? Oder musizieren sogar mehrere? Gibt es besonders partyfreudige Nachbarn (Partylärm: Näheres hierzu unter Ramba Zamba!)? Streiten Nachbarn (lautstark) untereinander (mit Schreien, Fluchen und Türenknallen/Türenschlagen)? Quillt Fernsehlärm aus einer der Wohnungen (fernsehsüchtige/r Mieter?)? Betreibt jemand in dem Haus eine Hobbywerkstatt (Heimwerker), aus der bohren, sägen, hämmern und schleifen zu hören ist? Werden lautkräftige Tiere in dem Haus gehalten (Tierlärm, insbesondere Hundelärm)? Hortet jemand im Haus Tiere - Animal Hoarding (Tierhorten mit entsprechender Geruchsbelästigung und Lärmbelästigung)? Ist die Heizungsanlage in Ordnung, oder treten Heizungsgeräusche auf (knacken, klopfen, gluckern)? Ist die Heizung dicht, oder tritt Wasser aus (Tropfen - Tropfgeräusche)? Gibt es einen Fahrstuhl (Aufzug) in dem Haus, der übermäßig Lärm verursacht - Fahrstuhllärm (Aufzugslärm)? Gibt es einen Gewerbebetrieb in dem Haus (zum Beispiel einen gastronomischen Betrieb - Gaststättenlärm -), der Gewerbelärm verursacht? Wird das Haus gerade oder demnächst modernisiert (Baulärm)?
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III. Einzelne Fälle
1. Lärm im Haus
1.1. Störungen aus der Nachbarwohnung
1.1.1. Allgemeines
In vielen Auseinandersetzungen, in denen es um (übermäßigen) Lärm aus Nachbarwohnungen geht, ist es die Frage, ob das, was der eine Mieter als störend empfindet, auf einem ihm noch zumutbaren geräuscherzeugenden Verhalten des anderen Hausbewohners beruht oder nicht. Für die Zumutbarkeit ist entscheidend, ob Lärm und Geräusche auch unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme auf die Mitmieter üblich sind.
Zu beachten ist bei jeder lautkräftigen Tätigkeit im Hause, dass die allgemeinen Ruhezeiten eingehalten werden müssen (zeitlich begrenzter Lärmschutz). Diese gehen üblicherweise nach den mietvertraglichen Hausordnung(en) von 13.00 bis 15.00 Uhr und von 22.00 bis 7.00 Uhr. Dies wird aber immer wieder gerne von unbekümmerten Zeitgenossen übersehen.
1.1.2. Haushaltsgerätelärm (insbesondere Waschmaschine und Staubsauger)
Normalerweise stellen Geräusche von Haushaltsmaschinen wie zum Beispiel Waschmaschine und Staubsauger keinen Mangel dar, der zur Minderung der Miete führt. Anders ist es dagegen, wenn Waschmaschine bzw. Staubsauger defekt sind und infolgedessen ein wesentlich höherer Schallpegel als normal verbreitet wird. Übermäßig laut aufjaulende Staubsauger (Staubsaugerlärm) oder stark rumpelnde Waschmaschinen (Waschmaschinenlärm) braucht sich niemand gefallen zu lassen.
Zu beachten ist generell, dass es Haushaltsgeräte gibt, die Lärmpegel bis zu 80 Dezibel (dB) erreichen können. Hierzu zählen insbesondere Staubsauger und Waschmaschinen. Schallereignisse von über 55 Dezibel (dB) gelten als laut, so daß Haushaltsmaschinen wie Staubsauger, Waschmaschine und Mixer, die diesen Wert überschreiten, Krachmacher ersten Ranges sind. Daher sollte beim Kauf dieser Geräte unbedingt zur Schonung der eigenen Nerven aber auch mit Rücksicht auf fremde Nerven darauf geachtet werden, dass die Geräuschentwicklung sich in einem verträglichen Rahmen hält. So können nämlich Waschmaschinen im Schleuderbetrieb unter Umständen ganz locker eine Lärmbelästigung erreichen, die bis in den Bereich von 75 Dezibel (dB) geht. Man sollte sich daher vor dem Kauf einer Waschmaschine an Hand von Prüfergebnissen der Stiftung Warentest über die Lärmentwicklung, die beim Betrieb einer Maschine auftreten kann, informieren, um sich nicht einen Krachmacher in die Küche oder den Waschraum zu stellen.
1.1.3. Türenknallen/Türenschlagen - Streiten, Schreien, Fluchen, Schimpfen,
Einschüchtern, Abreagieren
Auch braucht sich ein Mieter es nicht gefallen zu lassen, wenn er immer wieder durch Türenknallen/Türenschlagen aus einer Nachbarwohnung aufgeschreckt wird. Allerdings muss er damit rechnen, dass der Nachbar sich damit herausreden wird, dass dieses durch einen Luftzug passiert ist. Dem kann man dann gegenüber dem Nachbarn entgegenhalten, dass er für einen solchen Fall eine Vorkehrung zu treffen hat, dass die Tür trotz Luftzug nicht zuschlägt. Bei diesem Vorhalt sollte man zu Beweiszwecken einen Zeugen dabeihaben. Auch diese Vorhaltung sollte man in ein Lärmprotokoll (Lärmtagebuch) eintragen und durch den Zeugen abzeichnen lassen, der bei dem Vorhalt zugegen gewesen ist.
Bezüglich Türenknallen oder Türenschlagen wird es aber eher oft so sein, dass dies im Verlaufe eines lautstarken Streits von Nachbarn untereinander geschieht, wenn die Fetzen fliegen. Schreien, lautstarkes Fluchen oder Schimpfen werden immer mal wieder durch lautstarkes Türenknallen oder Türenschlagen untermalt, um den Streitgegner einzuschüchtern und oft auch zu dem Zweck, um sich abzureagieren.
Auch die Lärmbelästigung, die dadurch entsteht, dass Nachbarn sich lautstark streiten, braucht sich ein Mieter nicht gefallen zu lassen.
Läßt das Türenschlagen beziehungsweise das lautstarke Streiten in der Nachbarwohnung nicht nach, sollte sich der lärmbetroffene Mieter unverzüglich an den Vermieter wenden, und ihm eine Kopie des Lärmprotokoll/s zukommen lassen, in dem die Vorgänge bezüglich Türknallen/Türschlagen sowie anderer Lärmspitzen wie Schreien, Fluchen und Schimpfen schriftlich festgehalten worden sind. Der Vermieter hat sich sodann mit dem Lärmverursacher auseinanderzusetzen. Bei weiterer Lärmbelästigung steht dem vom Lärm betroffenen Mieter zu, die Miete angemessen zu mindern.
Kurze Wortgefechte (normaler Ehestreit) sind hinzunehmen. Dagegen sollten lautstarke Streitereien in 30 Minuten beigelegt sein, so das Amtsgericht Düsseldorf in einem in WuM 1992, 148 veröffentlichten Urteil.
1.1.4. Heimwerken (Hobbywerkstatt/Werkstattatmosphäre?) - Heimwerkerlärm
Bohren, sägen, hämmern und schleifen sind des Heimwerkers Lust. Er sollte aber bedenken, dass die damit verbundenen Geräusche des Nachbarn Last sind. Zwar wird die Lärmbelästigung, die mit dem gelegentlichen Einsatz von Werkzeugen wie Hammer, Bohrer, Schleifmaschine und Säge verbunden ist, in der Regel hingenommen werden müssen, jedoch wenn der Nachbar sich einen Bastelraum eingerichtet hat, aus dem ständig Bohren, Schleifen, Hämmern oder Sägen zu hören sind (Werkstattatmosphäre), ist dies nicht zumutbar und für die Mitmieter eine Minderung der Miete angezeigt.
Ein Nachbar, der ständig als Hobby-Heimwerker tätig ist, ohne sich um den Lärmschutz zu kümmern, kann gewaltige Schwierigkeiten bekommen (je nach Schwere und Dauer der Lärmstörungen: Schadensersatzforderung, Unterlassungsklage, Kündigung des Mietverhältnisses, Bußgeldbescheid).
Werkstattatmosphäre würde im übrigen die Vermutung aufkommen lassen, dass gewerblich gearbeitet wird, was durch die in der Regel nur vertraglich erlaubte Wohnnutzung überhaupt nicht gedeckt wäre, sondern eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache darstellen würde. Einzelheiten zum Thema "Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache" siehe im Beitrag 10.
Im übrigen dürfte im Falle der oben beschriebenen Werkstattatmosphäre
regelmäßig ein Fall der Unzumutbarkeit vorliegen. Zum Thema "Unzumutbares Mietverhältnis" siehe den Beitrag 2.
1.1.5. Rund-um-die-Uhr-Verhalten
Das Rund-um-die-Uhr-Verhalten ist an keine Hausordnung gebunden. Zum Rund-um-die-Uhr-Verhalten, das grundsätzlich zu jeder Tages- und Nachtzeit statthaft ist, gehören das Gehen in der Wohnung, das Laufenlassen von Wasser (zum Beispiel beim Duschen), das Betätigen der Wasserpülung (Toilette), das Öffnen und Schließen der Fenster. Die damit verbundenen Geräusche berechtigen nur in absoluten Ausnahmefällen zur Minderung der Miete. Ein solcher Ausnahmefall würde z.B. bei einem schikanösen Verhalten des lärmerzeugenden Hausbewohners vorliegen oder bei einem technischen Defekt, der zu einer übermäßigen Lärmbelastung führt.
Laufgeräusche (Trittschall) berechtigen zu einer Minderung der Miete, wenn der Grenzwert von 35 Dezibel - dB - (A) [Obergrenze für Nachtgeräusche in Wohngebieten] überschritten ist. Bereits für eine Überschreitung von 30 Dezibel - dB - (A) hat das Amtsgericht Hamburg in seinem Urteil vom 03.07.1997, Aktenzeichen 48 C 249/96, (siehe Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1997, Seite 551) bei Heizungsgeräuschen (Heizungslärm) das Vorliegen eines minderungsgewichtigen Mangels angenommmen. Heizungsgeräusche sind zum Beispiel das Knacken, Klopfen und Gluckern der Heizung während des Betriebes der Heizung.
1.1.6. Sexlärm
Was des einen Lust ist, kann dem anderen geräuschmäßig eine Last sein. So muß eine Belästigung durch Schreien, dröhnende Musik und heftiges Stöhnen beim Sexualverkehr kein Nachbar dulden. Das Amtsgericht Rendsburg (Aktenzeichen 18 (11) C 766/94) erkannte darauf, dass Geschlechtsverkehr dann nicht mehr zum "normalen Mietgebrauch" gerechnet werden kann, wenn das Paar dabei so laut ist, dass die Mitbewohner des Hauses nachts davon aufwachen.
Das Gericht verbot einem Mieterpaar unter Androhung eines Ordnungsgeldes von bis zu 500.000,- DM (nach heutiger Währung grob gerechnet 255.000,- Euro) oder Ordnungshaft von bis zu sechs Monaten, in der Zeit zwischen 22.00 und 6.00 Uhr die Nachtruhe im Mietshaus "insbesondere durch lautes Gestöhne, Geschreie und Gerede" zu stören.
Bezüglich eines anderen Falles kam ein anderes Amtsgericht in seinem Urteil zu dem Schluß, dass im lauten "Stöhnen beim Sexualverkehr und durch dabei laut ausgestoßene Jippie-Rufe" eine unzumutbare Belästigung der Nachbarn zu sehen ist (Amtsgericht Warendorf, Aktenzeichen 5 C 414/97).
Die beiden Gerichtsentscheidungen zeigen also auf, dass eine Störung durch Sexlärm nicht ohne weiteres hingenommen werden muß.
1.1.7. Feierlichkeiten (Ramba Zamba?) - Partylärm
Ramba Zamba und "auf die Pauke hauen" mag eine Abwechslung zum täglichen Einerlei sein, jedoch geben Partys, Familienfeste sowie die Feier von Jubiläen häufig Anlass zum Lärmärger, weil insbesondere oftmals die Nachtruhe gestört wird. Ein Problem ist hierbei die falsche Annahme vieler Mieter, dass man ohne weiteres einmal im Monat ein Fest veranstalten könne. Ein derartiges "Recht" läßt sich jedoch weder dem Gesetz noch den Mietverträgen entnehmen.
Lädt man rechtzeitig alle Mieter des Hauses zur Feier ein und dreht die
Musikanlage nicht ausgerechnet bei geöffnetem Fenster auf volle Lautstärke und läßt es nach 22.00 Uhr deutlich leiser angehen (gepflegtes Ramba Zamba), hat man gute Chancen, dass nicht mit einem Male die Polizei vor der Haustür steht und die Einhaltung der Nachtruhe verlangt, oder man wegen der Feier durch den Vermieter abgemahnt wird oder man einen Bußgeldbescheid wegen des Verstoßes gegen das Nachtlärmverbot (in Berlin: § 3 und § 15 Abs. 1 Nr. 3 Landes-Immissionsschutzgesetz Berlin - LImSchG Bln -) zugestellt erhält.
Im Extremfall ("Ramba Zamba hoch drei") kann die Polizei die Musikanlage beschlagnahmen (in Berlin: gemäß § 38 Nr. 1 Allgemeines Gesetz zum Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung in Berlin - ASOG -), um die Einhaltung der Nachtruhe durchzusetzen. "Ramba Zamba hoch drei" liegt dann vor, wenn trotz bereits erfolgter polizeilicher Abmahnung nach kurzzeitiger Reduzierung der Lautstärke wieder voll dröhnend weitergemacht wird, und die Polizei wegen des Partylärm/s erneut anrücken muß.
Fällt der Mieter immer wieder durch ruhestörenden Lärm aus der Rolle, so kann Unzumutbarkeit für den Vermieter gegeben sein. Zum Thema "Unzumutbares Mietverhältnis" siehe den Beitrag 2.
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1.1.8. Die Geräusche einer Pendeluhr (Stundenschlag) müssen grundsätzlich ertragen werden
Es gibt Uhren, die schlagen alle Viertelstunde oder alle halbe Stunde oder nur stündlich. In einem vom Amtsgericht Spandau (Berlin) entschiedenen Fall befand sich in einer Nachbarwohnung eine Pendeluhr, die jede halbe Stunde schlug und außerdem mit mehreren Schlägen jeweils die Zahl der vollen Stunden verkündete. Das Gericht befand, dass derartige Uhren seit über 100 Jahren in Privathaushalten ihre Verwendung finden würden und kein Anlass bestehen würde, das jetzt zu ändern, zumal auch keine Geräuschmessungen vorliegen würden und damit Verstöße gegen die Lärmschutzverordnung nicht bewiesen werden könnten (Amtsgericht Spandau - Aktenzeichen: 8 C 13/03).
1.1.9. Unterhaltungselektronische Geräte - Radiolärm, Fernsehlärm usw.
Unterhaltungselektronische Geräte wie z.B. Fernseher, Radio und CD-Player dürfen nur in Zimmerlautstärke betrieben werden. Außerhalb der sogenannten Ruhezeiten ist aber eine etwas größere Lautstärke erlaubt. Ist die Lautstärke allerdings so groß, dass der Nachbar zum "Mithören" gezwungen ist, liegt Unzumutbarkeit vor.
1.1.10. Musizieren (Musiklärm)
Wenn zu Hause musiziert wird, kann es dem einen oder anderen Nachbarn zuviel werden. Er kann sich dann darauf berufen, dass während der Ruhezeiten nur mit Zimmerlautstärke Musik gemacht werden darf.
Für die übrige Zeit kann die mietvertragliche Hausordnung für den Lärmschutz Beschränkungen der Musiziertätigkeit vorsehen. Allerdings kann das Musizieren vertraglich nicht völlig verboten werden (Oberlandesgericht Frankfurt in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1984, Seite 303). So ist beispielsweise die Klausel "Jegliches Klavierspielen in der Wohnung ist nicht gestattet." unwirksam.
Mindestens zwei Stunden täglich müssen dem Mieter zum Musizieren zugestanden werden (Oberlandesgericht Hamm in Neue Juristische Wochenschrift 1981, Seite 465). Nur in Ausnahmefällen, so zum Beispiel wenn mehrere Personen gemeinsam musizieren (erhöhter Schallpegel), darf der zeitliche Rahmen auf täglich 1 bis 1 1/2 Stunden verringert werden (Oberlandesgericht Frankfurt ebenda).
Bei sehr lauten Musikinstrumenten wie zum Beispiel Schlagzeug, Klavier, Trompete, Posaune, Saxofon (Saxophon) und Elektrogitarre wird der lärmbetroffene Mieter die Durchführung von schalldämmenden Maßnahmen verlangen können (Schallschutz). Der Schallschutz kann dadurch erfolgen, dass von dem Musikausübenden eine sogenannte Schallschutz-Kabine (Übungsbox/Übungskabine) benutzt wird.
Der mittlere Schallpegel von Blechblasinstrumenten (Saxophon, Trompete, Posaune) liegt bei 95 Dezibel (A), Spitzenpegel liegen bei 115 Dezibel (C), siehe Deutsches Ärzteblatt 2009; 106(5): A-185 (Prof. Dr. med. T. Brusis).
1.1.11. Kinderlärm
Wenn Kinder sich kindgemäß verhalten, ist dies oft mit Geräusch und Lärm verbunden. Allerdings müssen die Eltern darauf achten, dass der Spiel- und Bewegungsdrang ihrer Kinder nicht ausgerechnet in den allgemeinen Ruhezeiten den Gipfelpunkt erreicht, sondern gedämpft ist.
Der mit dem üblichen kindgemäßen Verhalten verbundene Lärm ist von den Nachbarn hinzunehmen (sozialadäquater Lärm). Dazu zählt auch das Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern (Amtsgericht Kiel in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1986, Seite 240).
Machen die Kinder aber übermäßigen Lärm (z.B. Springen von Stühlen, lautes Schlagen von Türen), dann kann dies für die übrigen Mieter im Haus eine so starke Beeinträchtigung bedeuten, dass eine Mietminderung zulässig ist (Landgericht Köln in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1970, Seite 96). Kinderlärm ist also nicht in jedem Fall unbeschränkt hinzunehmen.
1.1.12. Tierlärm
Tiere sind in einem Mietshaus so zu halten, dass durch sie die Mitmieter nicht wesentlich gestört werden. Dies gilt sowohl für Haustiere wie Hunde und Katzen als auch für Käfigkleintiere (zum Beispiel Hamster, Meerschweinchen, Zwergkaninchen), aber auch für Ziervögel, Fische, Reptilien und Spinnen.
Der Grundsatz der störungsvermeidenden Tierhaltung ergibt sich sowohl aus Regelungen des Ordnungsrechts als auch aus denen des Zivilrechts. Es dürfte kaum eine Kommune (Stadt, Gemeinde) geben, wo nicht durch örtliche vorschriftliche Regelung Tierhalter verpflichtet sind, Tiere so zu halten, dass keine unnötigen Störungen, durch Lärm oder Gerüche für die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft entstehen. So sind in Berlin gemäß § 2 Abs. 2 LImSchG Bln Tiere so zu halten, dass niemand durch Immissionen (Geräusche und Gerüche), die durch sie hervorgerufen werden, erheblich belästigt wird.
Hält jemand zum Beispiel in Berlin in einer Wohnung einen Hund und nimmt dieser jede Regung in der Nachbarschaft zum Anlass, laut und anhaltend zu bellen (Hundelärm), so liegt ein Verstoß gegen § 2 Abs. 2 LImSchG Bln vor, wonach Tiere so zu halten sind, daß andere Bewohner des Hauses durch Geräusche nicht erheblich belästigt werden.
Handelt es sich aber um einen Hund, der nicht jeden Pieps zum Anlass nimmt, um zu bellen, sondern schlägt der Hund erst dann an, wenn jemand die Wohnung betreten will, so ist das Geräusch für den Nachbarn zumutbar.
Im Falle einer tierbedingten Lärmstörung sollte dem Tierhalter Gelegenheit gegeben werden, diese abzustellen oder doch zumindestens
erheblich zu reduzieren. Hilft dies nicht oder erscheint dies von vornherein zwecklos, so kann man sich an die zuständige Ordnungsbehörde
(in Berlin: das Ordnungsamt des jeweiligen Bezirks) wenden. In Notfällen
(zum Bespiel bei gesundheitsgefährdendem Lärm) oder nachts (in Berlin: in der Zeit zwischen 22.00 und 6.00 Uhr) kann man sich an die Polizei wenden.
Durch die Ordnungsbehörde sind im Falle eines Falles bußgeldrechtliche Maßnahmen (Bußgeldverfahren) gegen den jeweiligen Hundehalter dann einzuleiten, wenn der Hund nicht nur gelegentlich für kurze Zeit (entsprechend den typischen und unvermeidbaren tierischen Äußerungen), sondern für längere Zeit ohne erkennbaren Grund ruhestörend und belästigend bellt oder jault.
Springt und tollt ein Hund über einen längeren Zeitraum hinweg ständig in der Wohnung umher, so ist dies ein Zeichen für nicht artgerechte Haltung des Hundes. Dieser holt sich nämlich, indem er ausdauernd in der Wohnung herumspringt und herumtollt, die nötige Bewegung (Motorik), die ihm dadurch verweigert wird, dass er nicht regelmäßig ausgeführt wird. Ist die durch dieses Verhalten des Hundes hervorgerufene Lärmbelästigung erheblich, braucht der hiervon betroffene Nachbar sich dies nicht gefallen zu lassen.
Durch Vögel verursachter Lärm (Vogellärm) muss ebenso nicht immer hingenommen werden. So urteilte das Oberlandesgericht Düsseldorf,
veröffentlicht in WuM 1990, 122, dass das schrille über mehrere Stunden andauernde Pfeifen eines Graupapageis, der in einem Mehrfamilienhaus in einer Wohngegend gehalten wird, von den übrigen Bewohnern nicht geduldet werden muss.
Dem erheblich vom Tierlärm betroffenen Mieter steht gegenüber dem Vermieter das Recht zu, die Miete angemessen zu mindern (§ 536 Abs. 1 BGB).
1.2. Fahrstuhllärm (Aufzugslärm)
So bequem und nützlich ein Fahrstuhl in einem Hause ist, so störend kann
unter Umständen sein Betrieb sein. Denn beim Anfahren und Anhalten, aber auch beim Öffnen und Schließen der Türen kann ein Aufzug Geräusche verursachen, die besonders nachts stören können.
Aus diesem Grunde muss ein Fahrstuhl so schallisoliert sein, dass er in den am nächsten gelegenen Wohnräumen keine höheren Schallwerte als 30 Dezibel (dB) - A - verursacht.
Wird jedoch dieser Grenzwert überschritten, liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt.
1.3. Gaststättenlärm - Diskothekenlärm
Wenn eine Schankwirtschaft, ein Restaurant, ein Ballhaus oder eine Diskothek betrieben wird, entstehen hierdurch zwangsläufig entsprechende Geräusche. Schon im alten Rom wurde kräftig gebechert und gefeiert. Es gab dort natürlich auch Gaststätten. Und es gab die damit verbundenen Lärmprobleme.
Eine Gaststätte ist ein Ort, an dem sich Menschen treffen. Sprechen, Lachen und Singen, ja auch mal Schreien oder Brüllen, laute Musik aus der Jukebox, ein laut eingestelltes Fernsehgerät, das Schlagen von Türen sowie die Geräusche an- und abfahrender Autos sind Schallereignisse, die zu einem Lärmproblem führen können. Ähnliches gilt auch für ein Ballhaus oder eine Diskothek.
Berlin, Frankfurt, Köln, München und andere Städte in Deutschland sind für ihre Kneipenkultur berühmt, ebenso zum Beispiel die Städte Bern (Schweiz) und Wien (Österreich). Im städtischen Bereich sind viele Gaststätten in Wohnhäusern untergebracht. Dagegen ist es im ländlichen Bereich eher so, dass Gaststätten sich außerhalb von Wohnhäusern in separaten Gebäuden befinden. Durch entsprechend abgestimmte Schallschutzmaßnahmen und sonstige Vorkehrungen, kann dafür gesorgt werden, dass sich der aus dem Betrieb der jeweiligen Gaststätte sich ergebende Geräuschpegel in erträglichen Grenzen hält.
Bezüglich der aus einem gastronomischen Betrieb herrührenden Geräuschemissionen (Gaststättenlärm) ist zu beachten, dass Gaststätten
(Schank- und Speisewirtschaften, Beherbergungsbetriebe) den Bestimmungen des Gaststättengesetzes (GaststättenG) und den Vorschriften des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) über nichtgenehmigungsbedürftige Anlagen unterliegen. Danach gehört es zu den Betreiberpflichten, schädliche Umwelteinwirkungen, zu denen auch übermäßiger Lärm gehört, zu vermeiden, soweit dies mit Maßnahmen nach dem Stand der Technik möglich ist.
Sofern und soweit sich danach schädliche Umwelteinwirkungen nicht vermeiden lassen, können ihre Begrenzung auf ein Mindestmaß durch behördliche Auflagen sowie erforderlichenfalls durch Ausweitung (Vorverlegung des Beginns) der Sperrzeit und notfalls durch Widerruf der Betriebserlaubnis nach dem Gaststättengesetz durchgesetzt werden.
Für die Ermittlung und Beurteilung der Geräuschimmissionen sind verschiedene Vorschriften zu beachten. So ergeben sich die technischen und baulichen Anforderungen an den Schallschutz aus dem Baurecht. Hinweise enthält die VDI-Richtlinie 3726 (Januar 1991). Für Gaststätten als Nebeneinrichtungen von Sportanlagen ist speziell zu beachten, dass
für sie die Bestimmungen der Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BImSchV) gelten. In dieser Verordnung sowie den Diskothekenerlassen einiger Länder werden auch Regelungen getroffen, inwieweit der Lärm der Zu- und Abfahrt der Gäste auf öffentlichen Straßen der Gaststätte zuzurechnen ist.
Wenn der Lärm aus einer Gaststätte überhand nimmt, sollte dies bei der Polizei sofort angezeigt werden. Die Polizei hat dann vor Ort die Möglichkeit, die Ruhe wieder herzustellen.
Ist die Lärmstörung nicht mehr aktuell, so ist die Polizei ("Erster Zugriff") hierfür nicht mehr zuständig, sondern das Ordnungsamt. Eine Anzeige ist also dann an das Ordnungsamt zu richten. Dieses erhält im Falle der Benennung von Zeugen verwertbare Hinweise, um gegen den Lärmverursacher erfolgreich ein Ordnungswidrigkeitenverfahren durchzuführen.
1.4. Baulärm infolge der Durchführung von Modernisierungsarbeiten im und am Haus
Unter bestimmten Voraussetzungen (§ 554 BGB) darf der Vermieter in seinem Hause Bauarbeiten zum Zwecke der Modernisierung durchführen. Die damit zwangsläufig verbundenen Unannehmlichkeiten wie
Baulärm (Lärm durch Baumaschinen und Lieferfahrzeuge sowie durch Bautätigkeiten wie Bohren, Sägen, Hämmern und Schleifen sowie Rufen und Schreien auf der Baustelle) sowie Staub, Dreck, Bau-Chaos und Verkehrseinschränkungen werden natürlich keinen Mieter erfreuen.
Bei erheblicher Lärmbelästigung kann der Mieter die Miete um 20 % mindern (Amtsgericht Gelsenkirchen in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1978, Seite 66). Ist der Baulärm so groß, dass tagsüber ein Teil der Mietwohnung oder auch die gesamte Wohnung unbewohnbar wird, kann die Miete mit einem entsprechend höheren Prozentsatz gemindert werden. Im Falle der Unbewohnbarkeit der gesamten Wohnung, hat der Mieter einen Anspruch auf Bezahlung einer angemessenen Hotelunterkunft durch den Vermieter, sofern dieser kein angemessenes Ausweichquartier zur Verfügung stellt.
Erheblicher, vermeidbarer Baulärm ist zu unterlassen und kann dazu führen, dass der Vermieter dem Mieter gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet ist (Bundesgerichtshof in Juristenzeitung 1954, Seite
613).
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2. Lärm von außerhalb des Hauses
2.1. Allgemeines
Lärm von außerhalb des Hauses ist Lärm, für den im Regelfall weder der Mieter noch der Vermieter etwas können. Es geht also hier um Mängel, die von dritter Seite kommen. Ist in einem solchen Falle der Vermieter nicht in der Lage, gegen den bzw. die Verursacher der Störung erfolgreich vorzugehen und muß diese somit entschädigungslos hinnehmen, tragen Vermieter und Mieter den an sich gerechtfertigten Minderungssatz nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) jeweils zur Hälfte (Amtsgericht Köln in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1983, Seite 53). Es findet also eine hälftige Risikoverteilung statt.
2.2. Rasenmäherlärm und Lärm anderer Gartengeräte
2.2.1. Allgemeines zum Rasenmähen
Wer über einen Garten verfügt, hat oft einen, der eine Rasenfläche besitzt. Damit das Gras nicht bis zum Himmel wächst und sich keine Zecken, welche schlimmstenfalls die FSME bzw. die Borreliose verbreiten können, in ihm herumtummeln, ist es nötig, ihn durch Mähen in Kurzform zu bringen.
Bei kleiner Rasenfläche wird zweckmäßigerweise ein Rasenmäher verwendet,
welcher ohne Motor, sondern vielmehr nur durch Handkraft betrieben wird
(Handrasenmäher). Diese Art der Mäher ist naturgemäß leiser als motorgetriebene Rasenmäher.
Ist die Rasenfläche größer, so werden in der Regel motorgetriebene Rasenmäher zum Stutzen des Rasens verwendet. Es sollten dann für das Rasenmähen möglichst Elektrorasenmäher verwendet werden, weil diese in der Lautentwicklung eine deutlich geringere Stärke aufweisen als benzinmotorgetriebene Rasenmäher. Der Nachteil des Elektromäher(s) besteht allerdings darin, dass ein Stromkabel ausgelegt werden muß.
Für große bis sehr große Rasenflächen werden für das Mähen im Regelfall benzinmotorgetriebene Rasenmäher ("Benziner") eingesetzt. Bei sehr großen Rasenflächen hat sich eine Bearbeitung des Rasens durch sogenannte "Aufsitzer" (Rasenmäher, auf die man sich setzen und damit herumfahren kann) durchgesetzt. Die Aufsitzer haben allerdings den Nachteil, daß sie im Regelfall, die größte Lärmentwicklung unter den motorgetriebenen Rasenmähern haben.
Es ist eine Geschmacksfrage, ob die Kanten der Rasenfläche akkurat geschnitten werden oder nicht. Nach Möglichkeit sollte einem Rasentrimmer eine Spezialschere, die mit Handkraft betrieben wird, vorgezogen werden, um Lärm zu vermeiden, denn Rasentrimmer erzeugen bei ihrer Benutzung einen erheblichen Lärm.
2.2.2. Zeitliche Betriebsbeschränkung für bestimmte Gerätearten und Ahndung von Verstößen
Aus Lärmschutzgründen ist die Verwendung motorgetriebener Rasenmäher, Rasentrimmer und Kantenschneider gesetzlich auf bestimmte Zeiten beschränkt (zeitlich begrenzter Lärmschutz). Eine Zeitbeschränkung besteht auch für andere bestimmte Gartengeräte, und zwar für motorgetriebene Vertikulierer und Heckenscheren. Außerdem ist die Verwendung von Kettensägen (Motorsägen), Schredder (auch als Zerkleinerer oder Häcksler bezeichnet), Laubbläser und Laubsammler zeitlich beschränkt.
Für all diese Geräte gilt in Wohngebieten ein völliges Betriebsverbot an Sonn- und Feiertagen. An Werktagen gilt ein Betriebsverbot von 20.00 Uhr abends bis 7.00 Uhr früh.
In Wohngebieten sind für bestimmte Geräte zusätzliche zeitliche Betriebsbeschränkungen zu beachten. Und zwar gilt für motorbetriebene Freischneider, Grastrimmer/Graskantenschneider, Laubbläser und Laubsammler über das oben bezeichnete Betriebsverbot hinaus ein zusätzliches Betriebsverbot an Werktagen in der Zeit von 7.00 bis 9.00 Uhr und von 13.00 bis 15.00 Uhr sowie von 17.00 bis 20.00 Uhr. Ausgenommen von den zusätzlichen Beschränkungen sind Geräte und Maschinen, die mit bestimmten Umweltzeichen der Europäischen Union gekennzeichnet sind und damit als lärmarm gelten.
Die zeitlichen Betriebsverbote sind in § 7 Abs. 1 Satz 1 der Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung (32. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes - 32. BImSchV -) vom 29. August 2002 (BGBl. I S. 3478), festgelegt.
Wer entgegen § 7 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung vorsätzlich oder fahrlässig ein Gerät oder eine Maschine betreibt, handelt gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung ordnungswidrig im Sinne des § 62 Abs. 1 Nr. 7 BImSchG. Die Ordnungswidrigkeit kann gemäß § 62 Abs. 3 BImSchG mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.
2.3. Baulärm von einer außerhalb des Grundstücks befindlichen Baustelle (Baustellenlärm)
Ein jeder weiß, daß Berlin nicht an einem Tage erbaut wurde. Überall in Deutschland, wo Prosperität ist oder hinkommen soll, wird gebaut und gewerkelt. Ein Ort, wo das nicht mehr der Fall ist, wird schleichend zu einer Geisterstadt werden. Wer Wirtschaftswachstum und Wohlstand will,
muß auch hin und wieder Baulärm und sonstige Unannehmlichkeiten, die Baustellen so mit sich bringen, ertragen.
Meistens wird es so sein, dass im Falle eines Falles eine Wohnung von Baulärm (Lärm durch Baumaschinen und Lieferfahrzeuge sowie durch Bautätigkeiten wie Bohren, Sägen, Hämmern, Schleifen, Rammen und Rütteln sowie Rufen und Schreien auf der Baustelle) betroffen ist. Aber auch durch Baustaub, Dreck, Bau-Chaos, Verkehrseinschränkungen und andere von den Baumaßnahmen herrührende Unannehmlichkeiten kann eine Wohnung betroffen sein. Ist der Mangel erheblich, so besteht für den Mieter grundsätzlich das Recht auf Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB. Dies gilt auch für Baulärm von einer benachbarten Baustelle, wenn der Vermieter mit dem Baulärm nichts zu tun hat (Bayerisches Oberstes Landesgericht - Rechtsentscheid - in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1987, Seite 112).
Mietet jedoch jemand eine Wohnung in einer Gegend an, von der er weiß, daß bestimmte Bauarbeiten (z.B. Sanierung einer maroden Straße, Sanierung von Altbauten in einem Straßenzug) bereits laufen, oder in naher Zukunft ("demnächst", "in einem Jahr", "in den nächsten drei Jahren", "Beginn innerhalb der nächsten fünf Jahre") anstehen, steht ihm eine Minderung der Miete im Falle von Baulärm, Staub, Dreck, Bau-Chaos und anderen von den Baumaßnahmen herrührenden Unannehmlichkeiten gemäß § 536 b Satz 1 BGB nicht zu, da er bei Vertragsschluß den Mangel der Mietsache kannte. Allerdings braucht der Mieter unnötigen Baulärm nicht hinzunehmen und hat insoweit ein Minderungsrecht. Zum unnötigen Baulärm siehe die Ausführungen weiter unten.
Ist dagegen der Beginn der Bauarbeiten nicht mehr in der nahen Zukunft liegend und auch noch unbestimmt (z.B. "Beginn nicht innerhalb der nächsten fünf jahre aber irgendwann innerhalb der darauf folgenden fünf Jahre") liegt die Sache grundsätzlich im Risikobereich des Vermieters, so dass im Regelfall, das Minderungsrecht für den Mieter nicht entfällt.
Der Mieter ist, wie bereits oben ausgeführt, überhaupt nur dann zur Minderung der Miete berechtigt, wenn der durch den Baulärm hervorgerufene Mangel der Mietsache, also der Wohnung, erheblich ist. Erheblich ist der Mangel dann, wenn der Baulärm für den Mieter nicht zumutbar ist. So braucht sich der Mieter insbesondere unnötigen Baulärm nicht gefallen zu lassen. Nicht nötiger Baulärm ist solcher, der durch den Betrieb defekter oder technisch nicht richtig eingestellter Baumaschinen über den normalen Maschinenlärm hinaus entsteht (zum Beispiel klöternde Mischmaschine). Nicht nötiger Baulärm ist auch ein solcher, der durch einen auf der Baustelle ungünstig gewählten Standort einer Baumaschine größer ist, als bei einem Standort, bei dem der Lärm gemindert wäre. Unnötiger Baulärm entsteht auch dadurch, dass Baumaschinen in Betrieb sind, obwohl sie derzeit überhaupt nicht eingesetzt werden (Laufenlassen der Maschinen aus reiner Nachlässigkeit).
Auch braucht der Mieter die Nichteinhaltung von Ruhezeiten nicht hinzunehmen. Gewerbebetriebe haben grundsätzlich die Nachtruhe von 22.00 bis 06.00 Uhr einzuhalten (Ausnahmen bestehen zum Beispiel für Bäckereien). Werden Maschinen auf Baustellen eingesetzt, was der Regelfall ist, ist eine Nachtruhe von 20.00 bis 07.00 Uhr einzuhalten.
Der Sonnabend gilt als normaler Arbeitstag. An Sonn- und Feiertagen ist, von Ausnahmefällen abgesehen, durchgehend die Ruhe einzuhalten.
Die zeitlichen Betriebsverbote sind in § 7 Abs. 1 Satz 1 der Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung (32. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes - 32. BImSchV -) festgelegt.
Dem Vermieter steht gegen den Nachbarn, auf dessen Grundstück sich die Baustelle befindet, gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ein Ausgleichsanspruch in Geld für Schädigungen zu, die er durch die Baustelle erlitten hat. Dies gilt auch für eine wegen Baulärm berechtigte Mietminderung bezüglich derer der Vermieter einen Ausgleich von dem Nachbarn begehrt.
Besteht zwischen dem Mieter und Vermieter wegen der auf Grund des Baustellenlärms durchgeführten Mietminderung ein Rechtsstreit, so kann es sich für den Vermieter empfehlen, in diesem Rechtsstreit dem Nachbarn
gemäß § 72 ZPO gerichtlich den Streit zu verkünden (Streitverkündung), um seine Ansprüche gegen den Nachbarn später einfacher durchsetzen zu können.
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2.4. Straßenlärm
Straßenlärm ist ein Teil der Zivilisation und im "Normalfall" vom Wohnungsmieter hinzunehmen. Anwohner von verkehrsreichen Straßen werden also im Regelfall den Verkehrslärm erdulden müssen.
Verkehrsströme können sich ändern. So kann es beispielsweise sein, dass in einer sogenannten Wohnstraße mit normalerweise schwachem Verkehrsaufkommen durch eine gravierende Änderung der Situation dahingehend, dass eine naheliegende Hauptverkehrsstraße wegen Bauarbeiten mehrere Monate gesperrt werden muss, und der betreffende Verkehr infolge Umleitung nun durch die Wohnstraße hindurchbrandet, der hierdurch entstehende Lärm für die Mieter unzumutbar ist. In einem solchen Falle hätten diese grundsätzlich das Recht auf eine angemessene Minderung der Miete.
In einem Fall mit einem außergewöhnlich hohem Lärmpegel wegen besonders starkem Straßenverkehrs, der nicht durch den Einbau schalldämmender Fenster (Schallschutzfenster) aufgefangen wird, hat ein Gericht entschieden, dass dies einen Mangel der gemieteten Sache darstellt, der zur Minderung der Miete um 30 % berechtigt (Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in Mieter Magazin 2/1982, Seite 17).
2.5. Fluglärm
In der Nähe eines Flughafens sind Fluglärm und andere mit dem Flugbetrieb regelmäßig zusammenhängende Unnannehmlichkeiten ortsüblich und deshalb hinzunehmen. Nur bei dem Vorliegen von außergewöhnlichen Umständen kann sich ein Recht zur Mietminderung ergeben. Normaler Fluglärm berechtigt also nicht zur Minderung der Miete (Landgericht Berlin in Das Grundeigentum 1981, Seite 391).
2.6. Spielplatzlärm
Von einem Kinderspielplatz ausgehender Lärm muß, wenn es sich um einen herkömmlichen Spielplatz handelt, hingenommen werden. Auch wenn es sich um ein reines Wohngebiet handelt, sind Spielplätze nicht nur zulässig, sondern auch geboten, um den Kindern gefahrlose Spielmöglichkeiten in zumutbarer Entfernung ihrer Wohnung zu verschaffen (Oberverwaltungsgericht Koblenz in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1985, Seite 378). Ein sich in diesem Rahmen haltender Kinderlärm gilt also als sozial angemessen und berechtigt daher nicht zur Mietminderung.
2.7. Veranstaltungen, die im Freien stattfinden
2.7.1. Lärmträchtige Veranstaltungen, die der behördlichen Erlaubnis bedürfen
Bestimmte Veranstaltungen, die im Freien stattfinden, wie zum Beispiel Volksfeste und Open-Air-Konzerte bedürfen der behördlichen Erlaubnis. Vor Erlaubniserteilung muss auch die voraussichtlich durch die Veranstaltung entstehende Lärmbelastung geprüft werden und unter Umständen Auflagen für die Reduzierung des Lärms bestimmt werden, die der Veranstalter einzuhalten hat.
Wird gegen eine Lärmverminderungs-Auflage verstoßen, kann die Ordnungsbehörde angemessene Gegenmaßnahmen ergreifen. Im Extremfall kann sie die Durchführung der Veranstaltung verbieten.
Vom Veranstaltungslärm betroffene Grundstückseigentümer aber auch betroffene Mieter können sich mit einer entsprechenden Anzeige an das Ordnungsamt wenden. Ist der Lärm aktuell und extrem (man hört die Bässe durch die Hauswände wummern oder aber die Mikrofonansagen sind so laut, dass man einzelne Worte deutlich im Haus hören kann), so können sich betroffene Grundstückseigentümer und Mieter an die Polizei mit der Bitte um sofortiges Einschreiten wenden. Diese hat dafür zu sorgen, dass der Lärm reduziert wird. Ist dies nicht möglich, hat die Polizei die weitere Durchführung der Veranstaltung zu untersagen.
2.7.2. Lärmträchtige Privatveranstaltungen, die (auch) im Freien durchgeführt werden
2.7.2.1. Lärmabwehr ordnungsrechtlich
Privatveranstaltungen, die auf Privatgrundstücken (auch) im Freien durchgeführt werden, wie zum Beispiel Hochzeitsfeiern, Geburtstagsfeiern
und Partys bedürfen keiner behördlichen Erlaubnis. Dies ist jedoch kein Freifahrtschein für "Ramba-Zamba hoch drei".
Ist der Lärm aktuell und extrem (man hört die Bässe durch die Hauswände wummern oder aber die Mikrofonansagen sind so laut, dass man einzelne Worte deutlich im Haus hören kann), so können sich betroffene Grundstückseigentümer und Mieter an die Polizei mit der Bitte um sofortiges Einschreiten wenden. Diese hat dafür zu sorgen, dass der Lärm reduziert wird. Wird dies verweigert oder in sonstiger Weise hintertrieben ("Ramba-Zamba hoch drei"), kann die Polizei die Musikanlage beschlagnahmen (in Berlin: gemäß § 38 Nr. 1 Allgemeines Gesetz zum Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung in Berlin - ASOG -).
Ist der Lärm nicht mehr aktuell, ist die Polizei ("erster Zugriff") hierfür nicht mehr zuständig. Lärmbetroffene Grundstückseigentümer und Mieter können sich aber mit einer Anzeige an das Ordnungsamt wenden. Dieses hat dann den Fall zu untersuchen und gegebenenfalls einen Bußgeldbescheid gegen die für den Lärm verantwortliche(n) Person(en) zu erlassen.
2.7.2.2. Lärmabwehr zivilrechtlich (Nachbarrecht)
Für Grundstückseigentümer gibt es zusätzlich die Möglichkeit, nachbarrechtlich im Wege des § 906 BGB gegen den lärmverantwortlichen Benutzer eines anderen Grundstücks vorzugehen. § 906 Abs. 1 BGB gibt ihm das Recht, die Zuführung von Geräuschen, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit zu verbieten, als durch die Einwirkung die Benutzung seines Grundstückes wesentlich beeinträchtigt wird.
Nur wenn das Grundstück durch die Zuführung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt wird, hat der Grundstückseigentümer das Verbotsrecht nicht. Gemäß § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt eine unwesentliche Beeinträchtigung in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.
Gemäß § 906 Abs. 2 BGB gilt das Gleiche insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.
2.8. Kirchenglocken
2.8.1. Allgemeines
Das tägliche Läuten von Kirchenglocken muss hingenommen werden, wenn es im Rahmen des Herkömmlichen bleibt. So ist liturgisches Glockengeläute keine erhebliche Belästigung, sondern ein zumutbarer, sozialadäquater Vorgang (sozialadäquater Lärm). Für das Land Berlin findet sich eine gesetzliche Regelung zum Läuten von Glocken zu kirchlichen Zwecken in § 6 Abs. 1 Nr. 1 LImSchG Bln.
Anders verhält es sich bei reinem Zeitläuten oder wenn die Glocken zu laut dröhnen, dann sind dem Glockenlärm Grenzen gesetzt.
2.8.2. Überlaute Glocken (Glockengedröhne)
Eine Kirchengemeinde in Aschaffenburg (Bayern) wurde dazu verpflichtet, aus Lärmschutzgründen ihre Kirchenglocken künftig leiser läuten zu lassen oder Schallschutzmaßnahmen für die Wohnung eines Nachbarn zu finanzieren. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof München (Urteil vom 01.03.2002, Aktenzeichen 22 B 99.338) urteilte, dass das bisherige Glockengetöse einem Nachbarn, dessen Wohnung nur zwölf Meter vom Turm entfernt ist, auf Dauer nicht zuzumuten ist. Für den Fall der Nichtdurchführung der gerichtlichen Anordnung wurde bestimmt, dass dann die Glocken nicht länger geläutet werden dürfen.
Und zwar hatte die Kirchengemeinde bei der Standortwahl des Glockenturmes, der neu errichtet worden war, den Bebauungsplan nicht eingehalten. Nach dem Plan hätte der Turm einen um vier Meter größeren Abstand zum Nachbarn haben müssen. Bezüglich dessen gab das Gericht der Gemeinde zu bedenken, dass der Schall aus dem Turm bei dieser Konstellation nicht über die Wohnhäuser hinweg verbreitet, sondern sich an den Gebäuden in unmittelbarer Nähe brechen würde. Die Schallmessungen ergaben, dass die zulässigen Werte der TA-Lärm überschritten waren.
2.8.3. Zeitläuten
Bezüglich des sogenannten Zeitläutens (akustische Anzeige der Zeit) urteilte das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 30.04.1992
- 7 C 25/91 - (veröffentlicht in der Neuen Juristischen Wochenschrift 1992, Seite 2779), dass das Zeitschlagen von Kirchturmuhren während der Nachtzeit (22.00 bis 6.00 Uhr) grundsätzlich den allgemein geltenden Anforderungen des Immissionsschutzrechts unterliegt. Dies bedeutet, dass Einzelgeräusche von mehr als 60 Dezibel - dB - (A) nachts in Wohngebieten nicht zulässig sind. Der Glockenlärm unterliegt also beim Zeitläuten zumindestens nachts klaren Beschränkungen.
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IV. Maßnahmen gegen den Lärm
1. Maßnahmen des Mieters gegen den Lärm
1.1. Allgemeines
1.1.1. Sorgfältige Überlegung
Im Falle einer Lärmstörung ist sehr sorgfältig zu überlegen, ob und wie dagegen vorgegangen wird.
Vielen Verursachern ist oft nicht klar, dass sie für Lärm verantwortlich sind, der anderen Menschen auf die Nerven geht und im schlimmsten Fall zu Gesundheitsstörungen führen kann. Denn derjenige, welcher Lärm verursacht, nimmt diesen psychisch ganz anders auf, als jemand, der den Krach nicht bestellt hat, diesen aber jedoch erdulden muss .
1.1.2. Ruhestörender Lärm, der voraussichtlich nur ein einmaliges Vorkommnis ist
Handelt es sich um eine Lärmstörung, bei der anzunehmen ist, dass es voraussichtlich bei einem einmaligen Vorkommnis bleiben wird und die Störung nicht zu beeinträchtigend war, sollte vorerst nichts dagegen unternommen werden. Es sollte aber vorsichtshalber aus Beweisgründen der Tag, das Datum, die Uhrzeit (Beginn und Ende des Lärms), die Art des Lärms, die Stärke des Lärms und der Verursacher des Lärms und der Ort des Lärms notiert werden (Lärmprotokoll).
Im Falle dessen, dass die Lärmstörung, gegen die zunächst nicht vorgegangen wurde, erneut auftritt, sollte dann unverzüglich etwas dagegen getan werden. Siehe hierzu die unten gemachten Ausführungen. Es sollte nicht vergessen werden, die erneute Störung in das Lärmprotokoll einzutragen. Für das Lärmprotokoll ist auch die Bezeichnung Lärmtagebuch üblich.
1.1.3. Ruhestörender Lärm, der sich wahrscheinlich wiederholen wird
Handelt es sich dagegen um Lärm, bei dem anzunehmen ist, dass es nicht bei einem einmaligen Ereignis bleiben wird, so sollte dagegen unverzüglich vorgegangen werden. Zunächst sollte wie oben angegeben, ein Lärmprotokoll geführt werden. Sodann sollte überlegt werden, ob es sinnvoll ist, sich mit dem Verursacher in Verbindung zu setzen. Mit diesem sollte man dann sprechen (entweder telefonisch oder persönlich), wenn zu vermuten ist, daß eine gewisse Einsichtsfähigkeit und Kompromissbereitschaft vorhanden ist. Erscheint dies von vornherein zwecklos, so ist es angebracht, sich sofort an den Vermieter zu wenden.
Wendet man sich zunächst an den Verursacher, so ist es aus Beweisgründen dringend anzuraten, bei der telefonischen oder persönlichen Kontaktaufnahme mindestens einen Zeugen dabei zu haben. Über das Gespräch sollte ein schriftlicher Vermerk angefertigt werden. In diesem ist der Tag, das Datum, die Uhrzeit (Beginn und Ende des Gesprächs), sowie die wesentlichen Punkte und das Ergebnis des Gesprächs einzutragen. Der Vermerk sollte durch die Unterschrift des Zeugen bestätigt werden.
Erscheint es von vornherein zwecklos, sich an den Lärmverursacher zu wenden oder ist eine Kontaktaufnahme im Ergebnis erfolglos geblieben,
so sollte man sich unverzüglich an den Vermieter wenden. Denn der Mieter muß sich nicht selbst um die Lärmbeseitigung kümmern. Er kann von seinem Vermieter verlangen, dass er für die Beseitigung der Lärmstörung sorgt. Dies folgt aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, welcher den Vermieter verpflichtet, die vermietete Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
Hierdurch wird gleichzeitig der Mangel dem Vermieter angezeigt. Damit ist der Mieter in den Stand gesetzt, wegen des Lärms die Miete entsprechend zu mindern (§ 536 Abs. 1 BGB - Mietminderung -).
In besonders gravierenden Fällen ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, zum Beispiel beim Vorliegen eines unzumutbaren Mietverhältnisses. Zum Thema "Unzumutbares Mietverhältnis" siehe den Beitrag 2.
1.2. Gründung einer Interessengemeinschaft
Im Falle dessen, dass durch den Lärm mehrere Mieter betroffen sind oder bei Lärm von außerhalb sogar sämtliche Hausinsassen, sollte von diesen erwogen werden, eine Interessengemeinschaft zu gründen. Denn mehrere Mieter zusammen sind in der Regel stärker als ein Mieter alleine. Die Interessengemeinschaft kann als solche gegenüber dem Vermieter auftreten, jedoch für die einzelnen Mieter keine rechtsverbindlichen Erklärungen abgeben, die das jeweilige einzelne mietvertragliche Verhältnis betreffen. Dies muß jeder Mieter dann für sich alleine tun. Trotzdem hat eine Interessengemeinschaft deutliche Vorteile, denn innerhalb dieser kann nämlich sowohl das gemeinsame als auch das einzelne Vorgehen besprochen und abgesprochen werden und Informationen ausgetauscht werden. Auch ist es für jeden lärmbetroffenden Mieter psychisch entlastend, wenn er weiß, dass er bezüglich der heiklen Angelegenheit Mitstreiter hat.
Es empfiehlt sich, dass mindestens einer der lärmbetroffenen Mieter sich anwaltlich beraten läßt. Eine Beratung aller lärmbetroffenen Mieter durch einen Anwalt hat allerdings den Vorteil, dass einheitlich gegen den Lärmstörer vorgegangen werden kann.
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1.3. Einschaltung der Ordnungsbehörden
1.3.1. Einschaltung der Polizei (und Einschaltung des Vermieters)
In Notfällen (gesundheitsgefährdender Lärm) und nachts (in Berlin: in der Zeit zwischen 22.00 und 6.00 Uhr) ist die Polizei der erste Ansprechpartner bezüglich der Bekämpfung der Lärmstörung ("erster Zugriff"). Es muß aber sodann unverzüglich der Vermieter informiert werden, damit dieser Gelegenheit erhält, für die Zukunft Lärmstörungen zu unterbinden, sei es, dass sie von außerhalb des Mietshauses kommen oder sei es, dass die Lärmstörung innerhalb des Hauses stattfindet.
1.3.2. Einschaltung des Ordnungsamtes
Das jeweilige Ordnungsamt ist ein weiterer Ansprechpartner des Mieters. Dieses leitet erforderlichenfalls ein Bußgeldverfahren gegen den Lärmverantwortlichen ein.
1.4. Lärmprotokoll
Wie bereits oben empfohlen, sollte der lärmbetroffene Mieter aus Beweisgründen ein Lärmprotokoll (Lärmtagebuch) führen. Hier ist das jeweilige Lärmereignis mit der Angabe des Tages, des Datums, der Uhrzeit (Beginn und Ende des Lärms), der Art des Lärms, der Stärke des Lärms und des Verursachers des Lärms und der Ort des Lärms einzutragen. War bei dem Lärm ein Zeuge zugegen gewesen, so sollte dieser durch Unterschrift im Lärmprotokoll das dort vermerkte Lärmereignis bestätigen.
Die gegen den Lärm durchgeführten Aktionen sollten jedoch jeweils gesondert vermerkt werden. Von allen schriftlichen Äußerungen sollten Kopien gefertigt und nach Datum geordnet aufbewahrt werden.
2. Maßnahmen des Vermieters gegen den Lärm
Maßnahmen gegen den lärmverantwortlichen Mieter:
(1) Der Vermieter kann den für den Lärm verantwortlichen Mieter auf Unterlassung verklagen.
(2) Der Vermieter kann von dem lärmverantwortlichen Mieter Schadensersatz verlangen, wenn andere Mieter wegen des Lärms in zulässiger Weise die Miete kürzen oder gekürzt haben.
(3) Unter Umständen kann der Vermieter dem lärmverantwortlichen Mieter
kündigen.
Vor Durchführung einer Maßnahme sollte sich der Vermieter rechtzeitig
anwaltlich beraten lassen.
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Stichwortverzeichnis zum Beitrag 11 (Lärm in der Wohnumgebung)
Punktgenaue Landung beim betreffenden Thema durch Anklicken der Stichworte!
A
Allgemeine Ruhezeiten (Hausordnung)
Anmietung einer Wohnung (Gibt es Lärmquellen?)
Aufzugslärm (Fahrstuhllärm)
B
Baulärm (Modernisierung)
Baustellenlärm (außerhalb des Wohnhauses: bohren, hämmern, sägen, schleifen, rammen, rütteln)
Beschlagnahme der Musikanlage (Partylärm)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG)
D
Diskothekenlärm
E
Elektrogitarre
F
Fahrstuhllärm (Aufzugslärm)
Feierlichkeiten (siehe auch Ramba Zamba oder Partylärm)
Fernsehlärm
Fluglärm
G
Gaststättengesetz (GaststättenG)
Gaststättenlärm
Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung (32. BImSchV)
Glockenlärm
H
Haushaltsgerätelärm (z.B. Staubsauger,
Waschmaschine)
Hausordnung (allgemeine Ruhezeiten)
Heimwerkerlärm (bohren, hämmern, sägen, schleifen)
Heizungsgeräusche (Heizungslärm: knacken, klopfen, gluckern)
Hobbywerkstatt (Hobby-Heimwerker)
Hundelärm (bellen/jaulen)
I
Interessengemeinschaft (Lärmgeschädigte)
K
Kettensäge (Motorsäge) - zeitliche Betriebsbeschränkung
Kinderlärm
Kirchenglocken
Klavier
L
Lärm (allgemein)
Lärm durch motorgetriebene Gartengeräte [z.B. Rasenmäher, Rasentrimmer, Kantenschneider, Kettensäge (Motorsäge), Heckenschere, Schredder, Laubbläser und Laubsammler]
Lärm durch Musizieren
Lärm durch Radio und Fernseher
Lärm im Haus
Lärm mietrechtlich
Lärmprotokoll (Lärmtagebuch)
Lärmquellen
Lärmquellen außerhalb des Mietshauses (Beachtung bei Anmietung der Wohnung)
Lärmquellen innerhalb des Mietshauses (Beachtung bei Anmietung der Wohnung)
Lärm von außerhalb des Hauses
Laufgeräusche (Trittschall)
M
Maßnahmen gegen Lärm
Maßnahmen gegen Lärm durch den Mieter
Maßnahmen gegen Lärm durch den Vermieter
Musizieren (Musiklärm allgemein und speziell)
Musiklärm, starker [sehr laute Musikinstrumente wie zum Beispiel Schlagzeug, Klavier, Trompete, Posaune, Saxofon (Saxophon) und Elektrogitarre]
O
Ordnungsamt
Ordnungsbehörden
P
Partylärm
Pendeluhr-Geräusche (Stundenschlag)
Polizei
Posaune
R
Ramba Zamba
Rasenmäherlärm
Ruhestörender Lärm, der voraussichtlich nur ein einmaliges Vorkommnis ist
Ruhestörender Lärm, der sich wahrscheinlich wiederholen wird
Rund-um-die-Uhr-Verhalten
S
Saxofon (Saxophon)
(Die) Schachnovelle - Film - (Folter durch permanent tropfenden Wasserhahn)
Schallschutzkabine (Übungsbox/Übungskabine) - sehr laute Musikinstrumente
Schlagzeug
Schredder (Zerkleinerer/Häcksler) - zeitliche Betriebsbeschränkung
Schreien (Fluchen, Schimpfen) - lautstarker Streit unter Nachbarn
Sexlärm
Sozialadäquater Lärm (Kinder)
Sozialadäquater Lärm (Kirchenglocken)
Spielplatzlärm
Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BImSchV)
Staubsaugerlärm (jaulen)
Störungen aus der Nachbarwohnung
Straßenlärm
Streit unter Nachbarn (Türenknallen/Türenschlagen, Schreien, Fluchen, Schimpfen)
Streitverkündung
Stundenschlag (Pendeluhr)
T
Tierlärm
Trompete
Türenknallen, allgemein (Türenschlagen, Türen zuknallen)
Türen schlagen (Kinderlärm)
U
Übungsbox/Übungskabine (Schallschutz-Kabine) - sehr laute Musikinstrumente
Unterhaltungselektronische Geräte (Fernseher, Radio usw.)
V
Vermieter
W
Waschmaschinenlärm (rumpeln)
Werkstattatmosphäre (Heimwerkerlärm: bohren, hämmern, sägen, schleifen)
Z
Zeitläuten (Glocken)
Zeitliche Betriebsbeschränkung für motorgetriebene Gartengeräte [Rasenmäher, Rasentrimmer, Kantenschneider, Kettensäge (Motorsäge), Heckenschere, Schredder, Laubbläser und Laubsammler]
Zumutbarkeit (Lärm durch andere Hausbewohner)
Zumutbarkeit (Baulärm)
Die sechs großen Maritimen Exkurse
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Anfahrts/Wegbeschreibung
