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RECHTSANWALTSBÜRO FRIEDRICH RAMM
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Rechtsanwalt Friedrich Ramm Mietrecht: Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache I. Anspruch auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs Macht der Mieter von der gemieteten Sache einen vertragswidrigen Gebrauch (Einzelheiten siehe unten unter III.) und setzt er den Gebrauch ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann der Vermieter auf Unterlassung klagen (Unterlassungsklage, § 541 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB -). II. Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses 1. Einzelheiten Bei vertragswidrigem Gebrauch ist der Vermieter aber auch berechtigt, das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen (§ 543 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Vermieter darf allerdings die Kündigung erst dann aussprechen, wenn der Mieter oder derjenige, welchem der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache überlassen hat, ungeachtet eines mit einer angemessenen Frist versehenen Abhilfeverlangens oder einer Abmahnung des Vermieters den vertragswidrigen Gebrauch der Sache fortsetzt (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB), * der die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt,    insbesondere einem Dritten den ihm unbefugt überlassenen    Gebrauch beläßt, * oder die Sache durch Vernachlässigung der dem Mieter    obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Einzelheiten zur Abmahnung siehe unten unter IV. 2. Besonderheiten bei der Kündigung im Falle der Wohnraummiete 2.1. Schriftform der Kündigung 2.1.1. Allgemeines Handelt es sich um Wohnraum, so bedarf die Kündigung zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB). Für die Einhaltung der Schriftform ist gemäß § 126 Abs. 1 BGB die Namensunterschrift des Vermieters oder seines Bevollmächtigten unter der Kündigung erforderlich. Daher wahrt weder ein Telefax noch eine E-Mail die Schriftform. 2.1.2. Kündigung durch einen Bevollmächtigten Läßt der Vermieter durch einen Bevollmächtigten die Kündigung erklären, so ist dieser eine entsprechende Vollmacht im Original beizufügen. Geschieht dies nicht, so kann durch den Mieter die Kündigung wegen fehlender Vollmacht zurückgewiesen werden, wobei die Zurückweisung unverzüglich erfolgen muß (§ 174 Satz 1 BGB). Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zeitliche Obergrenze für die Zurückweisung dürfte bei maximal zwei Wochen liegen. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mieter von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte (§ 174 Satz 2 BGB), was allerdings im Falle eines Falles vom Vollmachtgeber zu beweisen wäre. Die sichere Vorgehensweise ist es also, der Kündigung eine Vollmacht beizulegen, die den Bevollmächtigten zur Kündigung ermächtigt. Erfolgt die Zurückweisung durch einen Vertreter des Mieters, so muß auch der Zurückweisung eine Originalvollmacht beigefügt werden, andernfalls kann der Vertreter des Vermieters die Zurückweisung seinerseits gemäß § 174 Satz 1 BGB zurückweisen. Es wird sich dann regelmäßig ergeben, daß eine wiederholte Zurückweisung von Seiten des Mieters unter Beifügung der Vollmachtsurkunde nicht mehr unverzüglich ist, so daß in diesem Falle die Kündigung ohne Beifügung der Vollmacht wirksam wäre. Der Vermieter tut aber gut daran, sich diesen ganzen Zirkus zu ersparen, indem er seinen Vertreter mit einer ihn zur Kündigung ermächtigenden schriftlichen Vollmacht ausstattet, die von vornherein der Kündigung beigefügt wird. 2.2. Begründung der Kündigung Gemäß § 569 Abs. 4 BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Ohne Angabe eines Kündigungsgrundes ist die Kündigung unwirksam (Bundesgerichtshof, Beschluß vom 22.12.2003 - VIII ZB 94/03 -). Die Begründung ist so abzufassen, daß sie es dem Kündigungsempfänger ermöglicht, zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stützt, und ob, gegebenenfalls wie, wie er - der Mieter - sich hiergegen verteidigen kann; an den Inhalt der Begründung dürfen keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04 -). Online-Beratung: Hier klicken! Rechtsanwaltsbüro Friedrich Ramm * Vertragsrecht * Arbeitsrecht * Gewerberecht * Handwerksrecht * * Handelsrecht * Unternehmensrecht * Verkehrsrecht * Schadensersatzrecht * * Versicherungsrecht * Sportrecht (Fußball- und Radsport) * Thema "Lärm" * Zum Thema "Warum Online-Beratung?" hier klicken! III. Vertragswidriger Gebrauch 1. Allgemeines Bezüglich der Feststellung, ob vertragswidriger Gebrauch der Mietsache vorliegt, ist Maßstab der vertragsmäßige Gebrauch. Dieser bemißt sich nach dem Vertrag, der Verkehrssitte und dem Gesetz. Ein vertragswidriger Gebrauch muß lediglich objektiv vorliegen. Ein Verschulden des Mieters ist nicht erforderlich. 2. Vertragswidriger Gebrauch bei Wohnnutzung Wenn im Mietvertrag nur Wohnnutzung vereinbart ist, liegt z.B. in folgenden Fällen ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache vor: * unerlaubte Tierhaltung, * Tierzucht, * Lagerung oder Benutzung hausgefährdender Gegenstände oder Stoffe    (z.B. gefährliche Chemikalien, Sprengstoff), * unerlaubtes Beseitigen oder Beschädigen der Mietsache    (Jedoch gehören zum Gebrauch der Mietsache unvermeidlich gewisse Gebrauchs- und Verschleißspuren.    Diese sind nicht vertragswidrig. § 538 BGB bestimmt bezüglich dessen, daß der Mieter für die durch den    vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführten Veränderungen oder Verschlechterungen    der Mietsache nicht haftet. So gehört beispielsweise das Bohren von Dübellöchern grundsätzlich zum    vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, Landgericht Hamburg: Urteil vom 17.05.2001    - 307 S 50/01 -.), * Verwendung von Wohnungsfenstern zu Werbezwecken (kommerzielle Werbung,    Wahlwerbung oder sonstige politische Meinungsäußerung), * Heimarbeit (allerdings nur dann, wenn sie mit unzumutbarer    Belästigung, Gefährdung der Wohnung oder Änderung    ihrer Beschaffenheit verbunden ist), * Prostitution (Alleinunterhalter/in oder Bordellbetrieb), * Betreibung eines Spielclubs, * Unterhaltung eines Beherbergungsbetriebes (Pension), * Betreibung eines Forschungslabors oder eines Labors,    um illegal Drogen herzustellen, * selbständige Betreibung    - eines Handwerks,    - einer Warenproduktion,    - eines Versandes. Nicht vertragswidrig ist dagegen der bloße Nichtgebrauch der Mietsache. 3. Vertragswidriger Gebrauch eines mitvermieteten Ziergartens Ist ein Garten als Ziergarten vermietet worden, so hat der Mieter diesen entsprechend zu erhalten und zu pflegen. In diesem Falle ist ihm die Anlage eines Gemüsebeetes und die Einrichtung eines großen Komposthaufens verwehrt. Das Amtsgericht Augsburg hatte in seinem Urteil vom 19.02.2002 - Aktenzeichen 20 C 5057/01 - einen Fall zu entscheiden, in dem ein Mieter vertraglich verpflichtet war, den ihm mitvermieteten Gartenanteil als Ziergarten zu erhalten und zu pflegen. Der Mieter hatte dort jedoch ein Hochbeet mit Gemüse und Blumen eingerichtet sowie einen Komposthaufen angelegt. Das Amtsgericht Augsburg verurteilte den Mieter dazu, das Hochbeet und den Komposthaufen zu entfernen. Unterstützen Sie die Internetveröffentlichungsarbeit von Rechtsanwalt Friedrich Ramm durch eine Zuwendung! Für nähere Informationen bitte hier klicken! IV. Abmahnung bezüglich des vertragswidrigen Gebrauchs Die durch den Vermieter auszusprechende Abmahnung kann sowohl mündlich als auch schriftlich erfolgen. Sie muß stets gegenüber dem Mieter ausgesprochen werden. Die Abmahnung muß den beanstandeten vertragswidrigen Gebrauch so genau wie möglich bezeichnen, damit der Mieter sie befolgen kann. Außerdem muß sie eine Aufforderung enthalten, die darauf abzielt, daß der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache zu unterlassen ist. Aus Beweisgründen sollte die Abmahnung schriftlich erfolgen. Eine Fristsetzung bezüglich der Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs oder die Androhung von Folgen für den Fall der Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs ist zwar nicht notwendig, dürfte aber in den meisten Fällen angebracht sein. In den Fällen, in denen ein Abhilfeverlangen mit Fristsetzung oder eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, ist die außerordentliche fristlose Kündigung auch ohne Abhilfeverlangen bzw. Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB). Ferner ist die außerordentliche fristlose Kündigung dann zulässig, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB). V. Schadensersatzpflicht des Mieters Verursacht der Mieter an der Mietsache Schäden, indem er vorsätzlich oder fahrlässig seine Obhutspflicht verletzt, so ist er gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig. Eine Verletzung der Obhutspflicht liegt grundsätzlich dann vor, wenn der Mieter die Mietsache nicht pfleglich behandelt bzw. diese nicht vor Schäden schützt. Online-Beratung: Hier klicken! Rechtsanwaltsbüro Friedrich Ramm * Vertragsrecht * Arbeitsrecht * Gewerberecht * Handwerksrecht * * Handelsrecht * Unternehmensrecht * Verkehrsrecht * Schadensersatzrecht * * Versicherungsrecht * Sportrecht (Fußball- und Radsport) * Thema "Lärm" * Zum Thema "Warum Online-Beratung?" hier klicken!

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